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中国房地产市场收益分配机制的完善 中国房地产市场收益分配机制的现状 从目前中国房地产市场收益分配情况看，参与收益分配的主体包括从事房地产经营的企业、集体土地所有者以及政府；分配客体即房地产市场的各种收益；具体形式为集体土地所有者在被征地过程中获得的补偿，国家让渡土地使用权时收取的土地出让金，房地产经营企业获得的利润，消费者持有的房地产或地产的增值以及政府对房地产征收的各种税种；从收益分配手段来看，国家和集体土地所有者在参与市场收益分配的过程中更多是通过非经济手段来实现的，而企业和消费者的收益分配主要通过市场自发实现。 中国土地征用补偿的原则与标准 按照被征用土地的原有用途给予补偿 被征用土地的原有用途不同，确定的土地征用费补偿标准也不同。例如，被征用土地征用前是农用地、经济林地、菜地，或者是未利用地、宅基地等，因其用途不同，在被征用时受到的损失也不同，因此补偿费用也不一样。 依法定标准进行补偿 这里所说的“法定标准”包括国家法律规定的标准，也包括省、自治区、直辖市依法规定的地方标准。法定标准并非一成不变，国务院根据社会、经济发展水平，可以调整征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。也就是说，随着社会生产力的发展和人民生活水平的提高，国家应当调整征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准。 保持被征用土地的农民原有生活水平不下降 根据有关规定，支付土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。征用土地后保证农民原有的生活水平不下降，是占用土地予以补偿的基本要求。 现行征地补偿的标准是根据我国《土地管理法》的规定计算的。《土地管理法》规定，征地补偿费为该耕地征用前三年平均产值的6~10倍，年产值是根据统计年报表计算出征地前三年该耕地的平均年产量（也可以采取由地方政府根据统计年产量，分区域定出年产量），乘以国家牌价（包括征购和超期超购价）或议价（指没有国家牌价的农产品）得出，耕地的年产量包括各类作物主、副产品的产量。补偿费用包括以下几项： 土地补偿费：3年平均年产值的6~10倍； 青苗及地上附着物作价补偿； 安置补助费：对安置人口每人按3年平均年产值的10倍； 土地补偿费、安置补助费总和不超过每公顷土地产值的30倍； 若为城市郊区菜地，另应缴菜地开发建设基金； 若为耕地，另缴耕地占用税； 占用耕地，另缴纳耕地开垦费。 对比西方国家土地征用补偿原则，我国的征地补偿属于不完全补偿，而且补偿范围明显过窄，只限于土地的原用途和地上物进行补偿。 中国房地产税费的构成 目前我过房地产税种基本涵盖了土地取得、房地产开发建设以及流通等环节，但持有环节仍缺乏强有力的税收。 （1）土地取得过程中的房地产税种 土地取得有三种途径：（1）国家直接无偿划拨土地，主要是公共事业、公益事业用地等。(2)通过有偿出让取得土地，即指开发商直接从政府获得的土地，也就是通常所说的从土地一级市场取得土地。（3）通过有偿转让形式取得土地，即指从房地产二级市场通过有偿方式获得。 一般的房地产项目主要通过后两种途径获得土地。对于第二种途径获得的土地，开发商需要支付土地出让金（即40~70年的土地使用费，或称其为地租）、项目开发期的土地使用税和土地进行交易应缴纳的；对于第三中方式取得的土地，则需支付地价款（已包括土地出让金）、项目开发期间的土地使用税和土地交易应缴纳的契税、印花税。当然如果有拆迁项目，开发商还有可能要支付拆迁补偿费；如果占用耕地，还要缴纳耕地占用税。 2.房地产销售过程中的房地产税种 开发商通过开发建设，形成房地产商品，进行出售。在房地产项目开发完毕，开发商需根据固定资产投资项目实际完成的投资额缴纳固定资产投资方向调节税（2000年1月1日起暂停缴纳）。在销售商品房的过程中，开发商需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等，但由于房地产市场需求价格弹性较小，以上各种税费都通过商品房的价格直接或间接的转嫁给了购房者。购房者则需缴纳契税、印花税。 3.房地产保有过程中的房地产税种 购房者购买到房屋后，需每年支付一定的土地使用税，但平摊到每平方米建筑面积上的税收是少之又少。假设该产权人将房屋出租或自己经营用，则需支付一定的房地产税和个人所得税。也就是说，在我国，购房买到的商品房后无论房地产市场如何变化，在这期间所缴纳的税费将不受到任何影响。若购房者将自己的商品房转让出去，则在这一过程中，政府通过征收土地增值税（2006年12月1日起）、营业税、契税和个人所得税的方式优先资源配置、缩小贫富差距，同时得到一部分财政收入。 二、完善中国房地产市场收益分配机制的对策 建立一个良好的收益分配机制是一项系统工程，要解决房地产市场中 存在的外部性等导致收益分配无效率的问题