2006年北京观缘项目市场攻略策 划书1.pptVIP

结论三 产品价格上升，形象价值没有提升 产品价格遭遇形象价值瓶颈 产品价格 形象价值 - + 0 一 市场形势分析 二 项目占位及市场表现剖析 三 市场攻略 四 执行方案 目 录 市场攻略 总体思路 重建项目价值体系 稳健操盘 高姿态营销 大渠道推广 强销售组织 市场攻略 攻略一：重建项目价值体系 产品价值：“寸土寸金”之地中的“大”享受 “大”——大户型 大开间 大客厅 市场攻略策划书 观 缘 2006年9月 中广信地产服务机构 前 言 房地产市场现期看好，项目却遭遇瓶颈，如何取得销售突破，是观缘当前面临的主要问题 2004年6月观缘开盘两年内基本售罄 2006年7月观缘二期开盘，截至九月初仅售出3套 2006年上半年北京房地产市场活跃 市场形势分析 项目占位及市场表现剖析 市场攻略 执行方案建议 目 录 市场形势分析 开发投资增长较快 06年上半年房地产开发投资和住宅投资增长速度较快 全市完成房地产开发投资480.9亿元，比上年同期增长18.1% 住宅投资完成251.0亿元，增长33%，增幅比上年同期提高36.2个百分点 市场形势分析 土地总体成交量明显上升　 06年上半年，北京市实际总成交土地38宗 建设用地面积175万余平方米，规划建筑面积为340万余平方米，比去年同期增长2.3倍，其中住宅用地建筑面积占总建筑面积的74.2% 住宅开发仍然是房地产开发的主体物业类型 市场形势分析 土地供应分析 06年下半年预计入世的土地将达到32块，总建设用地面积为253.56万平米，规划总建筑面积为412.57万平米， 主要分布在朝阳、丰台和大兴三地。 西城区、海淀区、崇文区土地供应仍然较少。 市场形势分析 市场形势分析 成交量总体呈上升趋势　 06年上半年商品房预售登记总面积为984.1万平米，同比增长7% 06年上半年预售成交套数82279套，同比增长5.9% 从上半年总量看，预售商品房的成交面积和成交套数基本保持同比例增长，显现出总体良好的市场需求状况。 市场形势分析 市场形势分析 结论一 2006年上半年，虽然宏观调控“国六条”及其细则的出台引起了市场的波动，央行加息也一定程度的抑制了市场过热，但是北京市房地产市场表现活跃 区域市场分析 市场形势分析 西二环区域： 介于西三环至西二环之间，属于北京核心市区 北接中关村板块，中央位于政务区，南邻金融街 紧邻交通枢纽——西直门 东二环区域 介于东三环与东二环之间，属于北京核心市区 北接望京板块，东邻使馆区，中央位于CBD商务区 紧邻交通枢纽——东直门 由于西二环与东二环区域特点具有相似性，因此选取两区域内同类项目进行分析比较 区域市场供应量较少 截至2006年9月日 　 全市 东城 西城 崇文 宣武 朝阳 海淀 丰台 石景山 通州 项目 个数 1455 22 28 27 66 480 200 223 45 98 总可售 面积(m2)557116 1269870 428826 8102343254314 2526115 211647 1288438 其中住 宅套数 91741 1014 1829 1375 3197 34301 7070 11420 667 8142 其中住宅 面积(m2)146344 204164 185172 346175 4986895 1106127 1323327 97362 1011425 　 房山 顺义 门头沟 大兴 怀柔 密云 昌平 延庆 平谷 开发区 项目 个数 38 29 10 35 19 5 116 0 9 5 总可售 面积(m2) 781522 420212 228790 573542 206329 143501 1460108 0 121593 18674 其中住 宅套数 5881 1979 854 3705 1028 924 7377 0 916 62 其中住宅 面积(m2) 750379 420212 143787 525840 186338 143312 1396734 0 112086 8756 主语城 缘溪堂 海晟名苑 西钓鱼台 西城晶华 官苑8号 富力爱丁堡 泛海国际 典型项目 　 项目名称 位置 开盘日期 周期 成交均价 主力户型 总价范围 西 二 环 观缘 西城区 车公庄北街 2006-7-29 1 22301 92-136平米二居 150-230平米三、四居 200-600万 官苑八号 西城区 丰盛胡同 2006-6-25 2 12140 98平米一居