资产评估第三章 资产评估的基本方法.pptVIP

第三章 资产评估的基本方法 第一节 资产评估的基本假设 一、资产业务的分类 产权转让（所有权转让和使用权转让），资产补偿，资产纳税，资产的抵押、质押和担保，资产的保险 二、资产价值的构成基础 1、价值资产和非价值资产 2、资产价值的构成基础 ●被评估资产的价值量 ●被评估资产在继续使用中的获利能力 ●法律赋予能增加收益的权利 * * 三、资产评估的基本假设 （一）继续使用假设 1、继续使用能为持有人带来的经济收益 2、继续使用的方式： 在用续用、转用续用、转地续用 3、继续使用的条件： 具有剩余寿命、具有收益能力、产权明确、 可确定最佳用途、产权可转让 4、该假设要求在资产评估时重点考察的具体内容 （二）公开市场假设---公开市场上自由买卖 特点：交易双方平等、信息充分、能发挥资产最大效 用、实现资源最优配置 （三）破产清算假设---针对破产清算企业 特点：交易双方不平等、时间短、信息不充分、 资产价格低 ●不同假设下，资产价值不同 四、资产评估的价格标准 ●不同的资产业务应该用不同价格标准和评估方法，按评估方法划分资产评估的价格标准： 1、现行市价法 2、重置成本法 3、收益现值法 4、清算价格法 5、历史成本法 ●从评估假设角度：继续使用、市场变现、清算价值 ●按资产业务性质：交易、转让、抵押、纳税价值 ●按评估结果的实用性：市场价值和非市场价值 第二节 现行市价法 一、基本思路： 市场法：按现行市场价格作为价格标准，据以确定被评估资产价格的方法。（对比） 二、前提条件和适用范围 ●成熟有效市场、参照资产、参照资产和被评估资产的技术指标及资产性能相同或相近 ●一般适用于单项资产的评估 三、影响现行市价的因素 固有价值、供求关系、质量因素、成新率 成新率=尚可使用年限/法定使用年限 四、现行市价评估方法 1、市价折扣法（相同资产） 被评资产的现行市价= 相同的全新资产的现行市价 — 应计折旧 =全新市价—（全新市价—残值）×折旧率 折旧率= 1—成新率 = （实际）已使用年限/法定使用年限 实际已使用年限=名义使用年限× 开工率 2、市价比较法（相似资产） （1）现行市价=[相似全新资产市价－（相似全新资产市价－残值） ×成新率] ×调整系数K K的影响因素：时间因素、地域因素、资产功能 （2）应该注意的问题 ●选择的参照资产必须尽可能与评估资产类似 ●分析二者在性能、使用收益、技术水平等方面的差异，合理确定调整系数 ●参照资产要全新的 3、物价指数法（高通货膨胀） 现行市价=账面原价×评定日定基物价指数 — 差异贬值 五、现行市价法的评估程序 ●确定被评估资产、确定评估指标、整理资料并验证准确性、选择适当的参照资产、用定性或定量方法分调整差异并确定调整系数、计算结果、结合其他方法检验评估结果。 第三节 重置成本法 一、基本思路： 评估价值（现行市价）=重置成本-有形损耗-无形损耗 =重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济贬值 二、重置成本的特点和分类： 1、特点：考虑因素比较全面、适用性强 2、分类：复置重置成本法和更新重置成本法 三、重置成本的确定 1、加和分析法---详细定价法 重置成本=直接成本+间接成本 间接成本=工作量×单位价格 间接成本=直接成本×间接成本占直接成本的百分比 2、价格指数法： 重置成本=（评估基准日的（分类）价格指数/资产 购置日价格指数）×被评估资产原值 3、成本生产能力关系法 规模经济效用指数x～0.6---0.8 4、统计分析法 分类、抽样、计算调整系数、计算重置成本 K为重置成本与历史成本的调整系数 K=某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的 历史成本 被评估资产的重置成本=∑某资产账面历史价格×K 四、有形损耗的确定 1、有形损耗——物质损耗 2、决定有形损耗的因素 使用时间、使用率、资产本身质量、维修保养程度 3、有形损耗与折旧：折旧是有形损耗的一种描述 4、有形损耗的确定方法 （1）观察法（成新率法） 重置成本的有形损耗=重置成本×（1－成新率） （2）比率法 有形损耗率=已使用年限/法定使用年限 法定使用年限 =已使用年限+剩余使用年限 加权投资年限=∑使用时间×更新成本/∑更新成本 （3）直接价值法（修复费用估算法） 通过确定被评估资产恢复原来的精度和功能所需要的费用来确定有形损耗的方法。（P65 例子） 五、无形损耗的确定 1、功能性损耗的确定 ●产生原因 ：新技术、新方法、社会分工加