东湖湾营销方案.ppt

* 易居中国 北京公司 09年4月 东湖湾二期09年营销方案 二期09年营销目标 目标分解及定价说明 312#精装建议及说明 推盘节奏及出货方案 豪宅客户营销模式突破 易居豪宅客群批量导入 销售促进方案 东湖湾的核心诉求回顾 1 2 3 报告提纲 二期09年营销目标 目标分解及定价说明 第一点：营销目标 二期09年营销目标： ——年底实现回笼资金8.8亿元 第二点：目标分解及定价说明 301 302 311 310 309 303 305 306 307 308 312 一期 二期 三期 二期已推：306#和307# 合计：约5万方 未推存量：303#、305#、308#和312# 合计：约10万方 基本数据 总销金额约：15.7亿元 整盘可实现成交均价约：1.57万元/平米 说明：定价基准为1.45万元/平米，每次推盘80%时，涨价2%（303#305#308#），312#作为精装修 1500元/平米计算（分三批推案配合前面三栋楼，同样以涨价2%递增计算）。 回笼8.8亿需要完销56%面积 312#精装建议及说明 推盘节奏及出货方案 1 第三点：312#精装建议及说明 A C B A B B C B B C C C C C B 户型分类 三居 一居 二居 三居 二居 二居 零居 二居 二居 一居 一居 一居 零居 一居 二居 户型 174 86 154 154 138 102 65 144 138 88 80 69 61 64 88 面积（Ｍ） 5-3 5-2 5-1 4-2 4-1 3-3 3-2 3-1 2-3 2-2 2-1 1-4 1-3 1-2 1-1 户型 312#户型划分 312#作为精装修楼盘 ——按平均1500元/平米装修标准计算 差异化装修策略 豪华精装：大理石铺地 普通精装：面砖铺地 A类产品：三房 C和B类产品：一房和二房 第三阶段：A类户型、B类及C类高层户型 10月中旬-年底 第二阶段：B类\C类户型中高层 8月中旬-10月中旬 第一阶段：B类\C类户型中低层 6月中旬-8月中旬 第四点：推盘节奏及出货方案 4月20日 进场 6月中旬 8月中旬 10月中旬 年底 303# 305# 308# 5月中旬 开盘 7月 3.8亿 4.2亿 3亿 豪宅客户营销模式突破 易居豪宅客群批量导入 2 第五点：豪宅客户营销模式突破 每个业务员负责望京内一个成熟社区，社区内客户挖掘； 活动营销：灵活的促销手段 渠道营销：望京内社区全方位覆盖 案场软件提升：导入豪宅营销管理模式 建议甲方给予3%-5%的折扣空间， 转换为实物或促销折扣 豪宅营销模式，快速消化量产望京第一产品 体验营销+精细化营销+主题营销 豪宅客户有效捕获 扁平化管理，PK竞岗， 30%以上人员常年根植望京 市场 季度有开盘、月度有主题、每周有促销 第六点：易居豪宅客群批量导入 200组 5400组 06年7月至今 US联邦公寓 1470组 31200组 　 合计 360组 2000组 08年9月至今 珺峰 100组 2500组 07年10月至今 圣世一品 110组 8300组 05年12月至今 九号公寓 700余组 13000组 03年5月至今 公园大道 成交数量 积累客户数量 操盘时间 项目名称 31200组现有客户数据库有效梳理 高端客群零成本导入为潜在客户 销售促进方案 东湖湾的核心诉求回顾 3 第七点：销售促进方案 望京区域内覆盖、动线封锁 路牌、道旗 望京区域内社区DM直投、社区论坛 傍晚及周末的望京区域内购物场所的巡展 辐射北京东部、北部 户外、导引蓝牌 对来广营区域周边项目进行拦截 对东北三环、东北四环域进行拦截 *