物业经营管理课件.ppt

* * 一、功效系数法 第四节 绩效评价的主要方法 ——是根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。 * * 二、综合分析判断法 ——是指评价人员按照评价工作制度的规定，本着独立、客观、公正的原则，利用其已有的知识、经验和分析判断能力，参照评价参考标准，对企业绩效评价指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入的分析研究，并以此形成评判意见，然后对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全部情况的总体判断。 * * 三、定量和定性相结合记分法 ——是将功效系数法计算的定量指标评价分数和以综合分析判断法计算的定性指标评议分数，按照规定的权重（定量80%；定性20%）拟合形成综合评价结果，即根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算出综合评价得分。 * * 一、物业管理报告及其类型 第五节 物业管理报告 ——是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书。 * * 向业主、租户提交的物业管理报告 向高层次管理者提供的物业管理报告 向投资者或董事会提交的物业管理报告 （一）按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类 月度物业管理报告 季度物业管理报告 （二）按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类 半年度物业管理报告 年度物业管理报告 * * 会计报表——是在日常会计核算的基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物业服务企业在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件，是物业服务企业的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。 （一）会计报表部分 一套完整的会计报表通常由主表和附表两部分组成。 * * 资产负债表 利润表 1、主表 现金流量表 成本表 资产负债表附表：资产减值准备明细表、股东权益增减变动表、应交增值税明细表 利润表附表：利润分配表、分部报告 2、附表 * * 1、会计报表附注：是对报表的补充说明和具体解释。 2、财务状况说明书：是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自我评价。 （二）文字报告部分 财务情况说明书一般包括：企业生产经营的基本情况； 利润实现和分配情况； 资金增减和周转情况； 对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。 * * 二、财务报告分析的概念与形式 财务报告分析——是指以财务报告所反映的各类信息为依据和起点，采用科学的评价标准和适用的分析方法，遵循规范的分析程序，有重点、针对性地分析和评价物业服务企业的财务状况和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势，为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动。 （一）财务报告分析的概念与特征 * * 拓展性：是财务报告编制工作的延续和拓展 判断性：通过比较，观察指标的数量及差异、趋势，对企业经营管理活动作出判断 依赖性：对科学的评价标准和适用的分析方法有较高依赖性 财务报告分析的特征 * * 1、根据分析主体的不同 （二）财务报告分析的主要形式 内部分析：对企业内部财务状况进行分析。 外部分析：企业外部投资者、债权人及政府部门对企业的有关情况进行分析。 * * 2、根据分析内容和范围的不同 全面分析：对企业在一定时期的经营管理各方面的情况进行系统、综合、全面的分析和评价。 专题分析：对企业经营管理过程中某一环节或某一方面存在的突出问题进行分析。 * * 3、从分析资料角度划分 财务报表分析：资产负债表分析、利润表分析、现金流量表分析。 内部报表分析：揭示物业服务企业经营管理中存在的问题或不足。 * * 4、从分析的时期和目的角度划分 趋势分析：对企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所做的分析。 现状分析：分析企业财务活动，以评价企业当期的各项经营和财务活动状况。 潜力分析：在趋势和现状分析的基础上，结合企业资源变动状况和经营目标，对企业未来发展能力的估计与判断。 * * 三、财务报告分析的主要方法 ——是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。 包括：相关指标比率分析法、构成比率分析法、效率比率分析法。 （一）比率分析法 * * ——将实际数同特定的各种标准（基数）相比较，从数量上确定其差异，并找出产生差异的原因及其影响程度，为改进物业经营管理提供参考。 包括：绝对数比较、相对数比较；横向比较法、纵向比较法。 （二）比较分析法