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无租使用房产涉及的税务风险

近日多名客户来电咨询公司无租使用房产可能涉及的税务风险。为解决客户的这类问题，

下面就公司无租使用房产可能涉及的税务风险分别说明。

此种行为税务机关首先判断是否属于关联企业，如果是关联企业，则根据《税收征管

法》第三十六条规定“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所

与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费

用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或

者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”处理。如果是非关联企业按独立企业交易

的，则税务机关可以不作调整，纳税人需提供证据证明其交易的合理性。

一、营业税

《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转

让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不

动产所有权的行为。”《营业税暂行条例》第七条规定，“纳税人提供应税劳务、转让无

形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业

额。”因此，出租人将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金，存在正当理由的，由

于未取得有偿收入，不需要缴纳营业税。如果不存在正当理由，则税务机关可以按市场价

格核定其应纳税营业额。

二、企业所得税或个人所得税

《企业所得税法》第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交

易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调

整。”因此，无租使用房产如属于关联交易，税务机关有权进行合理调整。

国税发[2009]2号《特别纳税调整实施办法（试行）》第三十条规定，“实际税负相同

的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原

则上不做转让定价调查、调整。”所以如果关联方都在境内且实际税负相同，出租方不收

租金，其企业所得税可以不作纳税调整。

《个人所得税法》第一条规定，“在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年

的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。”且不存在关联

方交易价格偏低，核定收入的规定。出租方是个人的情况下，个人没有所得，因此不涉及

个人所得税。但是这个也不是绝对的，如果税务机关认为你们是关联方，且故意无租使

用，根据前述征管法的规定给你调整，你还是无话可说的。

（三）房产税

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税

[2009]128号）第一条“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳

房产税。”因此，承租方应当按房产余值缴纳房产税。

（四）城镇土地使用税

国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知，即国

税地字「1988」第015号第四条规定“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，

拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未

确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳

税。”因而无租使用土地的，应当按规定缴纳土地使用税。

（五）印花税

根据《印花税暂行条例》房屋出租按“财产租赁合同”税目缴纳印花税。无租使用房产

的合同中租金为0，所以不需要缴纳印花税……

总结：在实务中经常出现有不少纳税人，为了少缴纳税金，采用不支付款项的方法进行

交易，比如无租使用房屋、无利息使用资金等，这些行为无形中增加了纳税人的风险。特

别是针对关联方，税务机关可以认为你们之间的交易价格不公允，并根据规定进行调整。

如果等到税务机关检查发现了，纳税人还面临着被罚款的风险，所以建议纳税人按正常的

业务程序处理。

实务中针对无租使用房屋的行为，税务机关会督促纳税人缴纳房产税和城镇土地使用

税，大部分税务机关均未按公允价格对房租进行调整，但如果税务机关相对此类业务进行

调整收入，他们也有充分的依据。

「相关链接1」实务中除无租使用房屋外，还存在租赁房产过程中存在免租期。在实务

中主要是出租方未了尽快获得租金收入，规定了免租期，比如规定如果一次性支付1年的

租金，则可以减免一个月房租。除某些特殊规定外，房产税的纳税义务人应当是产权所有

人（也就是出租方）。《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税

〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期

限的，免收租金