地价评估参数测算方法与参考指标.pdf

前　　言 改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度以及住房所有、使用和分配制度的改革， 土地作为一种特殊的商品进入市场，土地进入市场进行交易，对地价管理和土地估价中介 服务业务提出了客观需要，特别是１９８６年《中华人民共和国土地管理法》颁布后，地价管 理和土地估价工作有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设 用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要 重新盘活；随着城市化进程的加快和各项建设事业的蓬勃发展，增量建设用地也不断增 加，城镇建设用地的市场化配置机制也不断完善；各级政府逐步提高了土地出让过程中的 招标、拍卖、挂牌出让的比例等等。这些市场化取向的改革都对政府地价管理和土地估价 中介服务提出了更高的要求。 云南省的土地估价工作基本上与全国同步，始于２０世纪９０年代初。经过几年的理论 探索和评估实践，云南省的土地估价工作取得了长足进步。但从土地估价机构提交的基准 地价和宗地地价评估报告中可以看出，仍然存在很多问题，其中，在基准地价评估方面， 评估的基准地价成果与城镇土地等别严重脱节，等别高的城镇，基准地价不一定高；等级 低的城镇，基准地价反而较高。这里边可能存在由于城镇分等成果老化，分等成果与城镇 现状土地质量不吻合的情况，但也不排除基准地价成果随意性较大，不能反映城镇土地综 合质量水平的情况。同时，各家评估机构在评估过程中，无论是基准地价评估，还是宗地 地价评估，估价参数的取定，主观随意性较明显，一定程度上存在为了评估结果而随意调 整评估参数的现象。因此，省国土资源厅土地利用管理处的多位领导提出，希望笔者对云 南省不同等级城镇的基准地价水平作一个横向比较，作为今后云南省城镇基准地价横向比 较和区域平衡的参考；对不同等级城镇的地价参数作一个相对科学、合理的测算，为今后 一定时期内云南省的基准地价和宗地地价评估提供参考依据。在领导的关心和鼓励下， ２００８年笔者以“云南省不同等级城镇地价参数测算与基准地价水平比较研究”为题，申报 了云南省国土资源厅科研项目。 该项目研究的内容主要包括两个方面：一是云南省不同等级城镇地价参数测算；二是 云南省不同等级城镇基准地价水平比较研究。这两个研究内容，看上去逻辑上不存在非常 紧密的联系。之所以把它们放在一起进行研究，主要是考虑到城镇基准地价是城镇土地综 合质量在价值方面的体现，因此，不同等级城镇的基准地价水平应该有明显差异，而同一 等级城镇的基准地价，水平也应该大致相当，或者说，应该在某一水平下，控制在合理的 变化幅度范围内，这是城镇土地“优质优价”的基本要求。而很多地价评估参数，与城镇的 社会经济发展水平也密切相关，如收益还原法中的土地还原利率、市场比较法中的地价指 数、成本法中的土地取得费、土地开发费和剩余法中的建安工程成本等，均与城镇社会经 济发展水平相关，而城镇社会经济发展水平也很大程度上决定了城镇土地等别，所以，从 这个角度上说，地价评估的许多重要参数也与城镇土地等别相关。同一等级城镇的地价参 １ 地价评估参数测算方法与参考指标———以云南省不同等级城镇为测算对象 数应该有一个合理的值域区间，特别在做城镇基准地价评估时，同一等级城镇的地价评估 参数，应该有一个基本一致的取值范围，只有这样，城镇之间的基准地价才有可比性。正 是基于以上的思考，我们才把这两个看似不太相关的问题，放在一个课题里边进行研究。 目的是期望形成以下两个成果：一是在探索各种地价评估方法所涉及的地价参数测算方法 的基础上，测算云南省不同等级城镇的主要地价参数取值及可能的值域范围；二是对云南 省不同等级城镇及同一等级城镇之间的基准地价水平进行比较，探索城镇基准地价与城镇 土地等别之间的相关关系，以及同一等级城镇内基准地价的变化幅度。课题研究成果，对 判断云南省不同等级城镇的基准地价水平的合理性，平衡不同等级城镇的基准地价水平具 有指导意义；可以为云南省基准地价及宗地地价评估提供科学的地价参数测算方法和相对 合理的地价参数取值参考。 课题２００８年５月立项，２０１１年１２月完成成果报告，２０１２年１０月８日最终通过省国 土资源厅组织的专家审查。审查过程中与会的省国土资源厅土地利用管理处领导及专家认 为课题研究的第一部分，即云南省不同等级城镇地价参数测算，不仅具有一定的理论意 义，也有重要的运用价值。希望在课题研究成果的