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维坊温亭花园项目营销策划方案 维坊温亭花园项目营销策划方案 一、项目定位根据温亭花园的项目规模、档次和品质，建议以全新的销售形象和销售策略重新对项目进行市场定位，借此达到新的市场冲击效果，从而进一步的促进销售局面。项目定位：寒亭区内的“阳光健康住宅”！ 二、广告推广1、主诉求点：突出社区无以伦比的内部综合优势，将阳光与健康的精神结合，树立一种强烈的“理想居住模式”意识。以“温亭花园，阳光健康新世界！”为主诉求点。理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势及新颖的建筑形式和阳光健康文化特别突出，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。A、各销售期诉求：1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍温亭花园的规模优势及健康文化和先进的开发理念等。 2、开盘期：主打环境优势和投资优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立广泛的人气。3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品?????????????? 质，使之成为一广告系列。其操作理由为：（1）?可令社区整体优势全面展现。（2）?可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。（3）?可不断保持市场新鲜度，冲击力持久 。形象主题广告表现另附（图3）： B、广告媒体选择：1、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击；2、楼书、手提袋、工艺纪念品；3、DM宣传——采用“地毯式”信息覆盖，在1个月的时间内达到寒亭信息100%传递。介绍温亭花园的工程进展及内部新闻以及国内外的先进住宅知识和健康住宅概念；4、户外POP：在主要交通路口或干道设置大型广告宣传画；5、有条件的话，邀请艺术团体来售楼处举办文艺演出，届时以抽奖和礼品赠送的形式加大传播效果；C、营销操作安排：我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。 （一）前期市调阶段（第一阶段） 第一阶段 ? ? ? 人员安排 ? ? ? 1、市场研究分析 ? ? ? ? ? ? (环境研究分析 ? ? ? (项目地段背景调研 ? ? ? (附近房地产调研 ? ? ? (市场消费倾向调研分析 ? ? ? 市调员1员，策划员1名 ? ? ? 市调员1员，策划员1名 ? ? ? 市调员2员，策划员1名 ? ? ? 市调员2员，策划员2名 ? ? ? 2、市场调研成果总结 ? ? ? 专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结 ? ? ? 3、物业规划研判 ? ? ? 专案组动脑会议 ? ? ? 4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议） ? ? ? 5、策划报告纲要 ? ? ? 专案策划员执笔 ? ? ? 此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。（二）销售准备阶段（第二阶段） 第二阶段 ? ? ? 人员安排 ? ? ? 1、???? 营销策划报告的正式交稿主要内容的决定： ? ? ? (目标市场定位 ? ? ? (销售策略制定 ? ? ? (推广措施及诉求重点 ? ? ? (广告目标与目的 ? ? ? (广告预算的编制 ? ? ? (平面制作物设计要求（楼书风格建议、DM及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等） ? ? ? (现场POP布置建议 ? ? ? (SP活动建议 ? ? ? (媒体选择与安排 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。 ? ? ? 我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、SP活动计划等内容） ? ? ? ? ? ? ----- ? ? ? 2、???? 广告计划及文案设计审核 ? ? ? 专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。 ? ? ? 3、???? 印刷品样稿的审核与修正 ? ? ? 4、???? 现场POP布置 ? ? ? 具体内容： ? ? ? (现场围墙装饰 ? ? ? (现场横幅和锦旗布置 ? ? ? (现场灯箱、指示牌 ? ? ? (展板、模型制作 ? ?