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研究报告

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南京市住宅物业管理条例(2025年修正)

一、总则

1.条例依据和适用范围

本条例依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规制定，旨在规范南京市住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展。条例适用于南京市行政区域内住宅小区、住宅楼以及其他住宅物业的物业管理活动。具体包括住宅小区的物业管理，以及单栋住宅楼和住宅小区内的非住宅物业的物业管理。

条例的适用范围涵盖了物业管理的主要方面，包括物业的规划、建设、使用、维护和拆除等各个环节。例如，在物业规划阶段，条例规定住宅小区的规划应当符合国家和地方的规划标准，确保住宅小区的居住环境舒适、安全、美观。在物业建设阶段，条例要求住宅小区的施工单位必须具备相应的资质，确保施工质量和安全。在物业使用和维护阶段，条例明确规定了物业服务企业应当提供的物业服务内容和标准，保障业主的生活质量。在物业拆除阶段，条例要求拆除活动必须符合国家规定的拆除标准和程序，确保拆除活动安全、环保。

以某住宅小区为例，该小区由于缺乏有效的物业管理，导致小区内公共设施损坏严重，绿化带杂草丛生，安全隐患突出。业主们对此反映强烈，但长期以来，由于没有明确的物业管理法规作为依据，业主和物业服务企业之间的矛盾不断升级。自条例实施后，小区的物业管理得到了明显改善。业主大会依法成立，业主委员会履行职责，物业服务企业按照条例要求提供规范的物业服务，小区环境得到了显著改善，业主的生活质量得到了提升。这一案例充分说明了条例在规范物业管理活动、维护业主权益方面的重要作用。

2.物业管理定义和原则

(1)物业管理是指物业服务企业依照合同约定，对住宅小区、住宅楼以及其他住宅物业进行综合管理和服务的行为。物业管理涵盖了物业的日常维护、公共设施管理、环境卫生保持、安全保障等多个方面。通过物业管理，旨在提升物业的使用价值，保障业主的生活品质，维护社区的和谐稳定。

(2)物业管理的原则主要包括：依法管理、公开透明、民主协商、诚信服务、安全第一。依法管理要求物业管理活动必须遵循国家法律法规，确保管理活动的合法性和合规性。公开透明要求物业服务企业应当向业主公开物业服务的内容、标准、费用等信息，接受业主监督。民主协商强调在物业管理过程中，业主和物业服务企业应当通过协商解决矛盾和问题。诚信服务要求物业服务企业应当诚实守信，提供优质服务。安全第一则要求在物业管理中始终将业主的生命财产安全放在首位。

(3)在物业管理实践中，物业服务企业应当遵循以下具体原则：一是全面性原则，物业管理应覆盖物业的各个方面，确保物业的全面维护；二是专业性原则，物业服务企业应具备相应的专业知识和技能，提供专业化的服务；三是持续改进原则，物业服务企业应不断优化管理和服务，提升物业管理水平；四是公平公正原则，在物业管理过程中，应确保各方权益的公平公正；五是经济合理原则，物业服务费用应当合理，确保业主的负担在可承受范围内。这些原则共同构成了物业管理的基本框架，为物业管理活动的有序开展提供了保障。

3.物业管理主体及其权利义务

(1)物业管理主体主要包括业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业。业主是物业管理的基础，拥有对物业的共有权和单独所有权。据统计，南京市住宅小区业主人数已超过1000万，业主的参与和管理意识直接影响着物业管理的质量和效果。业主大会是业主的集体意志体现，负责制定和修改物业管理规约，监督物业服务企业履行合同等。例如，某住宅小区业主大会通过投票选举产生了业主委员会，并监督物业服务企业整改了小区内存在的安全隐患，如电梯故障、消防通道堵塞等问题。

(2)业主的权利主要包括：了解物业服务企业的服务内容和标准，监督物业服务企业履行合同，参与物业管理决策，提出意见和建议，享有物业服务设施的使用权等。业主的义务则包括：遵守物业管理规约，按时缴纳物业服务费用，合理使用物业设施，维护公共秩序等。以南京市某住宅小区为例，业主按时缴纳物业服务费用率达到了98%，远高于全国平均水平。这得益于业主对物业管理的高度重视和积极参与，以及物业服务企业提供的优质服务。

(3)业主委员会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决议，监督物业服务企业履行合同，维护业主合法权益。业主委员会的权利包括：组织业主大会，召集业主会议，制定和修改物业管理规约，监督物业服务企业履行合同等。业主委员会的义务包括：履行业主大会的决议，维护业主合法权益，协调业主与物业服务企业之间的关系等。某住宅小区的业主委员会在物业服务企业未能及时整改小区内公共设施损坏问题时，积极与物业服务企业沟通，最终促使问题得到解决。这一案例表明，业主委员会在物业管理中发挥着至关重要的作用。

物业服务企业作为物业管理的主要实施者，其权利包