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物业管理区域公共设施权属界定问题

引言

物业管理区域内的公共设施，是保障居民日常生活、维护社区功能运转的核心载体。从小区门口的道闸系统到单元楼内的电梯，从公共绿地的景观灯到地下车库的通风设备，这些设施的权属界定直接关系到业主的合法权益、物业公司的管理责任以及社区治理的和谐稳定。然而在实践中，因公共设施权属不清引发的纠纷屡见不鲜——业主质疑开发商将公共设施违规出售，物业公司因维修责任归属推诿扯皮，甚至出现多个主体对同一设施主张权利的混乱局面。这些问题的根源，在于公共设施权属界定的复杂性：既有法律条文的模糊性，又有开发建设阶段的历史遗留问题；既有利益主体的认知差异，又有管理实践中的操作难题。本文将围绕这一主题，从现状问题、法律逻辑、解决路径三个维度展开深入探讨，以期为厘清公共设施权属提供参考。

一、公共设施权属界定的现状与核心矛盾

公共设施权属界定的复杂性，首先体现在“公共设施”本身的范围界定上。根据日常经验，物业管理区域内的设施可分为专有部分与共有部分，但“共有”的边界往往难以精准划分。例如，小区内的儿童游乐设施、消防水箱、屋顶广告牌、地下人防工程等，究竟属于全体业主共有，还是开发商保留产权，或是由第三方投资建设？这些看似具体的问题，在实践中却常引发激烈争议。

（一）法律规定的模糊性：“兜底条款”背后的解释困境

我国《民法典》第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这一条款确立了公共设施权属的基本原则，但“其他公共场所、公用设施”的表述属于典型的兜底条款，缺乏明确的列举式定义。例如，小区内的快递柜、充电桩、电梯广告位是否属于“公用设施”？地下车库的所有权归属（尤其是未计入公摊面积的车库）是否适用该条款？这些问题在法律条文中未予明确，导致不同主体基于自身利益对条款作出不同解释。

（二）开发建设阶段的历史遗留问题：产权登记的“灰色地带”

开发商在项目建设阶段的操作不规范，是导致权属不清的重要诱因。一方面，部分开发商为提高销售吸引力，在宣传中模糊公共设施的权属，例如将本应属于业主共有的屋顶平台、小区会所标注为“赠送面积”或“专属使用区域”；另一方面，在产权登记环节，部分公共设施未在不动产登记簿中明确记载权利主体，例如消防设施、公共照明线路等因属于“配套设施”未单独登记，仅以“全体业主共有”概括表述。更有甚者，个别开发商将已计入公摊面积的公共设施（如地下车库）再次出售或出租，形成“二次获利”，直接引发业主与开发商的权属纠纷。

（三）利益主体的认知差异：业主、物业与第三方的立场分歧

业主、物业公司与第三方主体（如广告公司、充电桩运营商）对公共设施权属的认知差异，进一步加剧了界定难度。业主通常认为“小区内所有非私人房屋的设施都应归自己所有”，但对“是否计入公摊”“是否由开发商投资建设”等关键事实缺乏了解；物业公司则可能基于管理便利，将部分设施（如电梯内广告位）的收益据为己有，主张“管理即拥有”；第三方主体（如租赁公共区域设置快递柜的企业）则可能通过与开发商签订协议取得“使用权”，但这种协议是否有效、是否侵害业主权益，往往缺乏明确判断标准。

二、公共设施权属界定的法律逻辑与实践冲突

要解决权属界定问题，必须回归法律逻辑，明确“权利来源”这一核心命题。公共设施的权属本质上是物权的确认问题，其权利主体的确定需结合“原始取得”与“继受取得”的法律规则，同时考虑公共利益与私权保护的平衡。

（一）物权法定原则下的权利来源分析

根据《民法典》物权编的规定，物权的设立、变更、转让和消灭需依法进行。公共设施作为不动产的组成部分，其权属首先应看是否有合法的产权登记。若设施在建设时由开发商投资，且未计入业主购房的公摊面积，未通过买卖合同约定归属业主，则开发商可能保留其所有权；若设施建设成本已分摊至业主购房款中（即计入公摊面积），则应认定为业主共有。例如，小区内的电梯通常由开发商采购安装，但其成本已包含在房价中，因此属于业主共有；而小区内独立建设的商业配套（如未计入公摊的便利店），若开发商持有单独产权，则权属归开发商所有。

（二）实践中的三大冲突场景

地下空间设施的权属争议：地下车库、人防工程是争议最集中的领域。根据《人民防空法》，人防工程的所有权归属国家，但使用权可由投资者（通常为开发商）管理；而地下车库若未计入公摊且符合规划，开发商可出售或出租。但实践中，业主常以“地下空间属于小区土地使用权范围”为由主张车库权属，认为开发商无权单独处置。这种冲突本质上是土地使用权与地下空间权的边界问题，现行法律对“小区土地使用权是否包含地下空间”未明确规定，导致裁判标准不一。

附属设施的收益归属争议