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2025年拍卖师在不动产拍卖中的交付与产权过户谈判专题试卷及解析1

2025年拍卖师在不动产拍卖中的交付与产权过户谈判专题

试卷及解析

2025年拍卖师在不动产拍卖中的交付与产权过户谈判专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在不动产拍卖成交后，买受人发现标的物存在未披露的租赁合同，租期尚有两

年。此时拍卖师应如何处理？

A、告知买受人自行与承租人协商解决

B、立即宣布拍卖无效，退还全部款项

C、协助买受人与委托人协商，依据”买卖不破租赁”原则处理

D、建议买受人提起诉讼，拍卖方不承担责任

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第725条”买卖不破租赁”原则，租赁物所

有权变动不影响租赁合同效力。拍卖师应协助买受人接受现有租赁关系，并可与委托人

协商补偿方案。A选项推卸责任，B选项过度反应，D选项未体现拍卖师的专业调解作

用。知识点：租赁权对抗效力。易错点：忽视租赁合同对拍卖标的物权利状态的影响。

2、不动产拍卖中，委托人要求在产权过户前保留部分建筑物的使用权，这种约定

应当：

A、直接写入拍卖成交确认书

B、签订补充协议并办理登记

C、口头约定即可

D、无需特别约定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《不动产登记暂行条例》，不动产权利变动需登记才发

生效力。使用权保留属于物权变动范畴，必须签订书面协议并办理登记。A选项未完成

登记要件，C选项不符合不动产交易形式要求，D选项忽视权利特殊性。知识点：不动

产登记生效主义。易错点：混淆债权约定与物权变动的区别。

3、拍卖师在协助办理产权过户时，发现标的物存在多个查封登记，正确的处理顺

序是：

A、优先解除最高额抵押

B、按查封时间顺序依次解除

C、先解除首封法院的查封

D、要求委托人一次性全部解除

【答案】C

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【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、

冻结财产的规定》，首封法院具有优先处置权。必须先解除首封才能继续后续程序。A

选项混淆抵押与查封效力，B选项未考虑首封特殊性，D选项不切实际。知识点：查封

顺位规则。易错点：忽视首封法院的处置优先权。

4、买受人以拍卖标的物存在面积误差为由拒绝付款，拍卖师应当：

A、立即终止交易

B、参照商品房买卖面积误差处理规则

C、按现状拍卖原则处理

D、要求委托人承担违约责任

【答案】C

【解析】正确答案是C。拍卖属于特殊交易，适用”现状拍卖”原则（《拍卖法》第61

条），面积误差不构成根本违约。A选项反应过度，B选项错误适用商品房规则，D选

项责任认定错误。知识点：现状拍卖原则。易错点：混淆拍卖与普通买卖的瑕疵处理规

则。

5、在工业厂房拍卖中，环保验收手续不齐全将导致：

A、拍卖合同无效

B、无法办理产权过户

C、买受人可解除合同

D、需补办手续后过户

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《不动产登记操作规范》，环保验收是工业厂房登记的

必要材料。缺少将导致登记机关不予受理。A选项过于绝对，C选项需看合同约定，D

选项未考虑登记障碍。知识点：不动产登记要件。易错点：忽视特殊类型不动产的特别

登记要求。

6、拍卖师在谈判中遇到买受人要求降价，最有效的谈判策略是：

A、立即降价促成交易

B、强调标的物稀缺性

C、对比周边市场价格

D、拒绝任何降价要求

【答案】B

【解析】正确答案是B。稀缺性策略利用了拍卖标的物的独特性，是专业谈判的核

心技巧。A选项过早让步，C选项可能引发价格争议，D选项过于僵化。知识点：拍卖

谈判心理学。易错点：忽视价值塑造在谈判中的作用。

7、不动产拍卖成交后，发现标的物存在未缴清的土地出让金，该费用应由：

A、买受人承担

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