高标厂房：中国智造的锻造场.pptxVIP

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中国制造转型升级下的

高标厂房市场机遇;

全球最大制造业基地的

升级进行时

今年是“中国制造2025”的收官之年。国家统计局的数据显示，

2015-2024年间，中国制造业增加值以每年6%的速度增长；以美元现价计算，中国制造业增加值在全球的占比从2015年的25.9%进一步提升至27.7%。

从体量上看，中国是毋庸置疑的制造业全球第一大国。中国拥有41个工业大类、207个工业中类、666个工业小类，是全世界唯一拥有联合国产业分类中全部工业门类的国家。

更重要的是持续推进的产业升级。2015-2024年，全国规模以上工业

增加值中，高技术制造业的占比由11.8%上升至16.3%;今年上半年，规上高技术制造业增加值同比增长9.5%。在新能源汽车、船舶、高铁、生物医药等领域，中国制造已经处于世界领先方阵，且近年来在集成电路、工业机器人等方面不断取得突破性的进展。;

图表3:2022-2024年各类产权类公募REITs底层资产估值变动

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研发办公仓储物流

数据来源：公募REIT年度资产评估报告，世邦魏理仕研究部，2025年11月;

图表4:高标厂房REITs租户数量及主要行业承租面积构成1

公募REIT名称临港创新产业园东久新经济联东科创亦庄产业园;

国家先进制造业集群

国家工信部在2022年和2024年分两批公布了总计80个先进制造业集群，涉及高端装备制造、新一代信息技术、生物医药、新能源汽车等重点产业。从地理位置看，长三角(29)、京津冀(17)和珠三角(8)是先进制造业集群分布最密集的区域，这也是高标厂房需

求最旺盛、增长潜力最大的区域。

图表5:国家先进制造业集群产业分布

高端装备制造

新一代信息技术16

新材料11

生物医药和高端医疗器械7

新能源及智能网联汽车7

消费品6

大宗商品4

数据来源：万得资讯，国家政府网，世邦魏理仕研究部，2025年11月;

2024年

■汽车及零部件

■高端装备制造

■生物医药及高端医疗器械

■消费品

■新材料

■新一代信息技术;

稳定的租约

在过去的2-3年内，高标厂房REIT底层资产的平均出租率持续位于95%以上，租金基本保持稳定。高标厂房稳定的运营现金流与其长租期和高续约率密切相关。

长租期：工业厂房的租约长度一般在3-5五年，中大型租户的租约长度可达五年以上。从公募REIT市场的公开信息来看，截止2025年二季度，工业厂房REIT底层资产的平均剩余租期为2.8年，长于仓储物流(2.0年)和研发办公(2.1年)。

高续约率：通常情况下，工业厂房租户的续约率可达80%以上。这背后的重要原因在于生产型企业入驻后装修和设备投入多，

且对于周边产业配套有严格的要求，因此一旦更换生产场所将面临较高的搬迁成本。;

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88.15444.186

高标厂房标准;

什么是标准厂房?

-通用性-集约性-专业运营;;

高标厂房：中国智造的锻造场

工业用地的控制指标

国土资源部对工业项目建设用地设有控制指标，控制指标由规范性指标和推荐性指标构成。规范性指标包括建设容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地比例，由国土资源部制定全国性的控

制值，各省市政府因地制宜地制订当地标准，但容积率、建筑系数控制值原则上不低于全国控制指标，行政办公及生活服务设施用地所占比重原则上不高于全国控制指标。推荐性指标包括固定资产投资强度、土地产出率、土地税收等，国土资源部按不同制造业分类和工业土地级别制定全国性的固定资产投资强度推荐值，各地政府可根据当地经济发展水平、兼顾大中小企业投入产出状况，参考、选择全部或部分推荐性指标制定控制值后在本地实施。(详见《工业项目建设用地控制指标》,国土资源部，2023年);

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