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铁西区云峰街项目全程策划案

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目录

TOC\o1-3\h\z前言 5

策划原则 5

1、产品差异化原则 5

2、“快鱼”原则 5

3、四位一体的原则 6

4、创新性 6

5、标志性 6

6、品牌性 6

一、 项目市场环境分析 7

1.1宏观环境分析(全国形势) 7

1.1.1经济处于新的发展阶段、社会消费结构升级、住房需求增长 7

1.1.2商品房销售继续快速增长、商品房平均售价明显攀升 7

1.2中观环境分析 8

1.2.1市场整体呈现稳步提升，发展态势良好 8

1.2.22004年上半年，沈阳房地产市场突破性的变化 10

1.2.3沈阳市房地产市场需求潜力分析 12

1.2.4当前房地产市场仍存在的影响发展不利因素 15

1.2.5未来沈阳房地产走势预测 16

1.3区域性楼市分析（铁西） 17

1.3.1以本土发展商为主 18

1.3.2物业形态多以板式多层与板式小高层为主 18

1.3.3中档及中低档项目居多 18

1.3.4产品类型比较单一 18

1.4铁西区较具代表性项目列举： 20

二、 地块简介 28

2.1地块概况 28

2.2项目地块周围景观 28

2.2.1东面景观： 28

2.2.2南面景观： 29

2.2.3西面景观： 29

2.2.4北面景观： 29

2.2.5景观综合分析： 29

2.3周边环境分析 29

2.3.1交通状况 29

2.3.2配套设施 30

2.3.3环境卫生 30

三、 项目SWOT分析 30

3.1项目优势分析 30

3.1.1项目用地条件较好 30

3.1.2地块位置较佳 30

3.1.3区域内多个住宅项目启动，远期生活居住氛围极佳 31

3.1.4周边交通网络贯通全城 31

3.1.5小区规划完善，生活便利 31

3.2劣势分析及化解策略 31

3.2.1区内楼盘档次低，缺乏品牌小区 31

3.2.2地块规划中的物业形态多样，造成品流不单一 32

3.2.3项目东面景观较差 32

3.2.4地块邻近行车道，受噪音、灰尘影响较大 32

3.2.5项目缺乏知名度 33

3.3机会点 33

3.3.1政府政策支持 33

3.3.2政府支持，大开发、大建设的大潮已经来到 33

3.3.3行业市场发展大趋势 33

3.3.4城市扩容，置业走边化的市场机会 34

3.3.5房地产市场产品结构方面 34

3.3.6楼市交易大增 34

3.4项目威胁分析及规避策略 35

3.4.1来自大范围的竞争项目威胁 35

3.4.2区域内新项目的潜在威胁 35

3.4.3市政规划实施进程对项目的影响 35

3.4.4开发周期长，市场压力大，遭遇市场变化的威胁 36

四、 规划思路 37

4.1物业类型配比建议 37

4.2建筑类型建议 38

4.2.1写字间及公寓部分 38

4.2.2住宅部分 39

4.3产品类型建议 39

4.4建筑风格建议 43

五、 市场定位（住宅及公寓部分） 45

5.1客户群定位 45

5.1.1目标客户群定位依据 45

5.1.2本项目目标客户定位细分 46

5.1.3核心客户消费共性及需求分析 47

5.2市场定位 49

5.3产品定位 52

5.4价格定位 52

5.5形象定位 53

六、 项目案名建议 53

方案一 53

方案二 54

方案三 55

方案四 55

方案五 56

方案六 56

七、 项目优化建议 57

7.1物业管理建议 57

7.1.1聘请知名管理公司 57

7.1.2物业管理的早期介入 57

7.1.3“以人为本”、“智能社区”管理模式 58

7.2近马路产生噪音的弱化 58

7.3现场包装 59

7.3.1导示系统 59

7.4建立VI系统，以鲜明形象冲击市场 60

7.4.1建立视觉识别系统 61

7.4.2建立听觉识别系统（VI系统） 62

7.5建立有效的宣传重点——时尚前卫的销售中心 62

7.6装修标准及示范单位建议 64

7.6.1装修标准 64

7.6.2示范单位 64

八、 营销策略 65

8.1开盘时间