2024年-2025年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识题库附答案(典型题).docxVIP

2024年2025年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识题库附答案(典型题)

一、房地产基本制度与政策

1.国有土地上房屋征收与补偿

20242025年，国有土地上房屋征收依然遵循公共利益需要的原则。如因国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要等情况下可进行征收。在补偿方面，被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。例如，某市中心区域进行旧城改造征收项目，征收部门需对被征收房屋按照周边类似地段、类似户型房屋的市场价格进行评估补偿。

征收补偿还包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对于停产停业损失，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。比如，某临街商铺被征收，征收部门需根据该商铺过去一年的平均盈利情况以及预计的停产停业时间给予相应补偿。

2.建设用地制度与政策

土地用途管制制度严格执行，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。20242025年，农用地转用审批依然严格，尤其是涉及基本农田的转用。例如，某地区计划建设一个大型工业园区，若该园区选址涉及农用地转用，必须按照法定程序，由国务院或省级人民政府进行审批。

土地出让方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议出让。在商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的情况下，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。比如，某城市推出一块商业用地，吸引了多家企业竞争，最终通过挂牌出让的方式确定了受让方。

土地使用年限方面，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。土地使用者通过出让方式取得土地使用权后，在使用年限内可以依法转让、出租、抵押等。

3.房地产开发建设管理制度与政策

房地产开发项目实行资本金制度，20242025年，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。例如，某房地产开发企业计划开发一个普通商品住房项目，项目总投资为1亿元，那么该企业至少需要投入2000万元的资本金。

房地产开发项目的质量责任制度进一步强化。房地产开发企业对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任，勘察、设计、施工、监理等单位依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。如某房地产项目出现墙体裂缝等质量问题，开发企业需牵头组织相关责任单位进行整改，并承担相应的赔偿责任。

房地产开发项目竣工后，必须经验收合格方可交付使用。验收内容包括工程质量、规划、消防、环保等多个方面。例如，某住宅小区竣工后，需通过建设、规划、消防、环保等部门的联合验收，各项指标均符合要求后才能交付业主使用。

4.房地产交易管理制度与政策

房地产转让方面，20242025年，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件等条件。例如，某企业以出让方式取得一块土地使用权后，进行房屋建设工程开发，在完成开发投资总额的25%以上后，方可将该房地产进行转让。

房地产抵押时，抵押物的价值可以由当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。以已出租的房地产抵押的，原租赁关系不受该抵押权的影响。比如，某商铺已出租给商户，业主将该商铺抵押给银行，商户的租赁权益不受影响。

房屋租赁方面，房屋租赁合同应当采用书面形式，并向房产管理部门登记备案。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。例如，某租客与房东签订了一份25年的房屋租赁合同，其中超过20年的5年租赁期限无效。

5.房地产登记制度与政策

不动产统一登记制度持续完善。20242025年，不动产登记机构将进一步整合资源，提高登记效率。不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等。例如，某购房者购买了一套新建商品房，需办理首次登记，将房屋所有权登记到自己名下。

不动产登记资料的查询、复制有严格的规定。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。比如，法院在审理一起涉及房地产纠纷的案件时，可以依法查询相关不动产登记资料。

二、房地产相关知识

1.规划知识

城市总体规划