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房地产评估实务操作题库及解题技巧

一、选择题（每题2分，共20题）

1.某城市商业用地，土地使用年限为40年，当前已使用10年，剩余年限的土地还原利率为8%，则该地块的还原利率应调整为（）。

A.8%

B.8.5%

C.9%

D.9.5%

2.在成本法评估中，建筑物的折旧主要分为哪几类？（）

A.物质折旧、功能折旧、经济折旧

B.物质折旧、心理折旧、经济折旧

C.物质折旧、功能折旧、心理折旧

D.物质折旧、功能折旧、社会折旧

3.某住宅楼建筑面积5000平方米，其中可出租面积为4000平方米，出租率为80%，则该楼的可出租面积租金收入为（）。

假设可出租面积租金为120元/平方米/月。

A.384万元/月

B.480万元/月

C.320万元/月

D.560万元/月

4.在收益法评估中，净收益的测算通常采用哪种方法？（）

A.直接法

B.间接法

C.系数法

D.比例法

5.某写字楼的建筑面积为2000平方米，其中办公区域1500平方米，商业区域500平方米。若办公区域租金为150元/平方米/月，商业区域租金为100元/平方米/月，出租率分别为90%和70%，则该写字楼的总租金收入为（）。

A.31.5万元/月

B.30万元/月

C.27万元/月

D.35万元/月

6.在假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用哪种方法估算？（）

A.收益法

B.成本法

C.市场法

D.成本法与收益法结合

7.某城市工业用地，土地出让年限为50年，当前已使用5年，剩余年限的土地还原利率为6%，则该地块的还原利率应调整为（）。

A.6%

B.6.3%

C.6.5%

D.7%

8.在市场法评估中，选取可比案例时，应优先考虑哪些因素？（）

A.地理位置相近、用途相同、交易时间相近

B.地理位置相近、用途不同、交易时间不同

C.地理位置较远、用途相同、交易时间较远

D.地理位置较远、用途不同、交易时间较近

9.某住宅楼建筑面积3000平方米，已使用5年，预计剩余使用年限为50年，折旧年限为60年。若重置成本为4000万元，则该建筑物的成新率为（）。

A.70%

B.75%

C.80%

D.85%

10.在收益法评估中，折现率的确定通常考虑哪些因素？（）

A.无风险利率、风险系数、通货膨胀率

B.无风险利率、风险系数、流动性溢价

C.无风险利率、通货膨胀率、流动性溢价

D.风险系数、通货膨胀率、流动性溢价

二、判断题（每题1分，共10题）

1.成本法评估适用于所有类型的房地产评估。（）

2.市场法评估的核心是选取可比案例并进行修正。（）

3.收益法评估适用于所有产生收益的房地产，如住宅、商业、工业等。（）

4.假设开发法评估适用于未开发的土地或在建工程。（）

5.土地还原利率通常高于建筑物还原利率。（）

6.建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。（）

7.可比案例的选取应尽量保证数量在3-10个之间。（）

8.在假设开发法中，开发成本应包括建安成本、税费、利润等。（）

9.折现率的确定应考虑无风险利率、风险系数和通货膨胀率。（）

10.市场法评估中，交易日期修正通常采用时间序列法。（）

三、计算题（每题10分，共5题）

1.某商业综合体建筑面积8000平方米，其中零售区域5000平方米，餐饮区域3000平方米。零售区域租金为200元/平方米/月，出租率为85%；餐饮区域租金为150元/平方米/月，出租率为70%。若运营成本为总租金收入的30%，则该商业综合体的年净收益为多少？（）

2.某住宅楼建筑面积4000平方米，已使用8年，预计剩余使用年限为50年，折旧年限为60年。若重置成本为3500万元，则该建筑物的成新率及折旧额分别为多少？（）

3.某宗工业用地面积为5000平方米，土地出让年限为50年，当前已使用3年。假设开发完成后可建设厂房建筑面积6000平方米，预计售价为5000元/平方米。开发成本为3000元/平方米，开发周期为2年，折现率为10%。则该宗土地的当前价值为多少？（）

4.某写字楼建筑面积3000平方米，其中办公区域2000平方米，商业区域1000平方米。办公区域租金为180元/平方米/月，出租率为90%；商业区域租金为120元/平方米/月，出租率为80%。若运营成本为总租金收入的40%，则该写字楼的年净收益为多少？（）

5.某住宅楼建筑面积5000平方米，已使用5年，预计剩余使用年限为50年，折旧年限为60年。若重置成本为4500万元，则该建筑物的成新率及折旧额分别为多少？（）

四、简答题（每题5分，共10题）

1.简述市场法评估的基本步骤。

2.简述