开发企业所得税处理关键条款.pdfVIP

第七节开发经营业务的所得税处理

一、除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（1）开发产品竣工证管理部门备案。

（2）开发产品已开始投入使用。

（3）开发产品已取得了初始证明。

完工的三个条件基本相同，采用竣工、使用、孰早的原则

举例说明，2008年2月，S开发公司把一栋写字楼出包给祥瑞建筑公司承建。7

月，S公司将该写字楼预售给大华服装厂，收到预付款300万元。10月10日，S公司将该

写字楼竣工证明材料上报管理部门备案。10月20日，S公司取得了该写字楼的初始

证明，但该写字楼已于9月20日交付方使用。S公司在计算该写字楼时，完工时

间应以9月20日为准，而不是10月10日，也不是10月20日。

二、收入的税务处理（熟悉）

1.开发产品销售收入的范围

销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业

代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开

具的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部

门、单位开具的，可作为代收代缴款项进行管理（客观题）。

【例题·计算题】甲企业销售商品房收取货币4000万元，其中含代市政部门

收取的基金300万元，由甲企业开具；另含代物业管理部门预收20万元的处

置费，由物业管理部门开具。则该企业的收入为4000-20=3980（万元）。

2.收入的实现规则，具体按以下规定确认：

（1）采取全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据

（权利）之日，确认收入实现。

（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认

收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取按揭方式销售开发产品，应按销售合同或协议约定价款确定收入额，其首

付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在按揭转账之日确认收入的实现。

（4）采取委托方式销售开发产品

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按约定的价款于收到代销单位代销

时确认收入的实现。

②视同买断方式委托代销开发产品的。

企业与方签订销售合

同或协议销售合同或协议中约定的

视同买断企业、受托方、方价格和买断价格中的较高者

共同签订

受托方签订买断价格

Section7IncomeTaxTreatmentofRealEstateDevelopment

andOperationBusiness

1.Inadditiontolanddevelopment,otherdevelopmentproductsthatmeetoneofthefollowingconditionsshallbedeemedtohavebeencompleted:

(1)Thecompletioncertificateofthedevelopedproductshallbesubmittedtotherealestatemanagement

departmentforfiling.

(2)Thedevel