王府花园策划案样本.docVIP

王府花园策划案例?1

项目简介?

王府花园位于成都玉林社区芳草街，由成都棠湖物业发展有限公司投资建造，99?年成都十大明星楼盘，总占地面积87000平方米，为成都市区优质大型崇高住宅社区。社区内有43000平方米中西园林景观，1000平方米夏威夷园林游泳池,1000米生态运动步径。王府花园在成都首创双会所配套、网球场、高尔夫练习场、多功能健身中心等30多项VIP服务，70米超宽楼距，最短楼距也达30米。王府花园是由法国建筑泰斗麦克朗指引和规划设计。38栋8－18层融汇欧陆当代建筑精华电梯高层住宅，巍然挺立在玉林社区芳草街，以多层次空间定格，流畅线条变化、典雅外飘阳台、窗台、落地玻璃窗，构成丰富建筑立面层次。王府花园还创造了“一键通”社区智能服务中心。?

一?成都房地产市场综述?

?99年成都房地产市场热点不断，高潮迭起：?

（－）锦西宣言与城南“新成都”?

以锦西名宅文化节为重要内容锦西宣言，其内涵涉及到生态、老式、人居等丰富战略观念。其中以金房集团开发“金房苑”占地500亩，按照可持续发展规定设计大型精品社区，成为锦西名宅战略中龙头项目，别的尚有：?

国家都市住宅试点社区——一金房苑?

国家小康工程示范社区——一锦城苑?

四川住宅建设示范社区——一攀园、交大智能社区?

国家安居工程示范社区——一黄忠社区?

而作为城南“新成都”，这里被喻为富人区高档区域，不但诞生了初期诸如“玉林社区”、“锦绣花园”等名贵住宅。到了当前，高档住宅扎堆效应更是愈演愈烈，土地价格直线上升，咱们所要分析王府花园就位列该区。此外尚有锦宫新城、丽都花园、三九雅阁等等。尽管在房屋经营上有着各自销售及推广手段，但其城南整体性价值还是决定了这是成都房地产市场民心所向优质地段。?

由于城南地段开发日益增多，成都府南河沿岸也顺理成章地进入了房地产开发商视线，临河而居也便成了最重要诉求点。自豪斯物业发展公司推出极具个性化都市院宅“上河城”后，成都金兴集团开发“兴顺苑”，成都信特公司“雅典名义”、大连万达集团、成都市统建办、青羊区政府统建办联合开发，总投资逾20亿人民币，占地?1300亩，建筑面积达?100万平方米“成都花园”等项目相继进驻，使得河边沿岸景象万千。?

（二）“蓉城好住宅”?

99年成都房地市场前景一片灿烂，在这种情形下，由成都市房地产开发公司协会，成都房地产协会、成都市房地产交易中心联合组织专家及专门评审小组，从公司资信、社区规模及功能特性、楼宇质量、社区配套、物业管理、服务办法等方面评出了23家“99蓉城好住宅”、又将成都市场繁华推向另一种高度。?

（三）99成都十大风云楼盘?

成都报业犹如成都房地产界同样活跃，报业之间竞争也集中体当前各自对房地产界紧密联系。继成都几家政府部门联合进行“99年蓉城好住宅”评比之后，由成都某媒体所评比‘99成都十大风云楼盘”亦迅速延续了那种激情余热。尽管这只是出了某媒体单方面想法，但还是可以从中看出成都“99楼市”不同寻常。?

不论是政府部门参加，还是新闻媒体借势炒作，99年成都房地市场无疑是成就了历年来地产开发销售一种高峰。这其中有开发商自身努力造市，政府部门大力支持，新闻媒体配合炒作，成都房地市场已迅速步入理性消费时期。?

繁华热闹99成都房地市场过去之后，接下来除按照惯性继续保持一定市场态势之外，原先为表面所掩蔽下繁华开始暴露出种种问题。?

作为规律性冬季清盘春季开盘，?年初又浮现了铺天盖地广告热潮，各自所宣称“城乡概念”、“人居概念”、“教诲概念”、“新居住概念”、“小康概念”等等，房地产营销策划成了实实在在概念大比拼。?

然而，在通过策划公司、广告公司精心炮制这些大量被滥用和相似概念包装时，广告只能让人感觉到它虚伪与夸张，简朴包装意义上策划也永远只停留在短期行为和肤浅表面。许多房地产开发商以小博大，总但愿单靠广告公司制?造“概念房子”来吸引消费者，以求获得市场认同和自身发展壮大。诸不知，在房地产消费越来越理性时代，开发商立身发展主线最后还是依照市场需要，将自己产品做好。?

广告代理商是作为最后一种环节跨入房产网络，其重要功能是传播与沟通。但存在问题是，广告商在传播过程中，如何将开发商最初开发理念及持续性规划布置用最完美和最具备创意性手法加以完全沟通。这不但需要广告公司对市场、对消费者有着敏锐洞察力和策划执行力，并且还需要开发项目自身具备丰富内涵和先进品质特性。如果仅靠广告公司对某些概念制造而无视消费者深层次生理及酒神需求，那么这些空洞标语，就显示不出任何生命力，也就无法获得市场认同，项目销售固然无从可谈。?

因此成都房地市场，在通过99概念炒作获得某些成功销售之后，随着房地市场更加理性时代到来，就明显地体现出单纯以概念炒作越来越不适应市场变化特性