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房产中介业务操作流程及合同范本

引言

房产中介业务，作为连接房产供需双方的桥梁，其操作的规范性、专业性直接关系到交易的效率与安全，更关乎中介机构的信誉与长远发展。本文旨在梳理一套相对成熟的房产中介业务操作流程，并提供核心合同的参考范本，以期为业内同仁提供有益的借鉴。需特别说明的是，各地政策法规存在差异，具体操作时务必结合当地实际，并建议咨询专业法律人士。

一、业务承接与信息核实阶段

（一）客户接待与需求沟通

业务的开端始于客户接待。无论是房东（业主）委托出售/出租，还是客户（购房者/租房者）寻求购买/租赁，中介人员均需耐心、细致地进行需求沟通。对于业主，需了解房产基本情况（位置、户型、面积、建成年代、权属状况、期望售价/租金、交付标准等）及出售/出租的真实意愿；对于客户，则需明确其购房/租房预算、意向区域、户型偏好、面积需求、购房目的（自住/投资）、以及对房屋朝向、楼层、装修程度等具体要求。此过程中，建立良好的初步信任至关重要。

（二）房源信息核实与录入

对于业主委托的房源，中介机构必须进行严格的信息核实，这是防范风险的第一道防线。需核实的核心信息包括：

1.产权信息：要求业主提供房产证（不动产权证）原件及复印件，核实产权人姓名、身份证号与房产证是否一致，确认房屋性质（商品房、经济适用房等）、产权是否清晰（有无抵押、查封、共有权益人等情况）。必要时，应陪同业主或指导业主前往不动产登记中心查询产权状态。

2.房屋现状：实地查看房屋结构、朝向、楼层、装修、设施设备、小区环境、周边配套等，并拍照存档。同时，了解房屋是否存在租赁、占用情况，以及水、电、气、暖、物业费等是否结清。

3.业主身份：核实业主身份证明文件，确保委托人与产权人一致，或有合法的授权委托书。

核实无误后，将房源信息准确录入中介机构内部管理系统，确保信息的真实性与时效性。

（三）客源信息登记与分析

对于求购/求租客户，同样需要详细登记其身份信息（如需）、联系方式、具体需求等，并对客户需求进行深入分析，以便精准匹配房源。

二、房源推广与客户匹配阶段

（一）制定推广策略

根据房源特点及市场行情，制定针对性的推广方案。推广渠道可包括：中介门店橱窗展示、内部系统共享、合作网络平台发布、社交媒体推广、客户转介绍、举办小型推介活动等。推广内容应真实、客观，突出房源亮点。

（二）精准匹配与带看前准备

利用内部信息系统，根据客户需求（如区域、价格、户型等）筛选合适的房源进行推荐。在安排带看前，需与客户再次确认需求细节，向客户简要介绍房源情况及周边市场，并约定带看时间、地点。同时，提前与业主沟通，获得带看许可，确认房屋当前状态，提醒业主清理房屋，营造良好展示效果。

三、带看与磋商阶段

（一）专业带看服务

带看是促成交易的关键环节。带看人员应提前到达约定地点，准备好鞋套、房源资料等。带看过程中，应客观介绍房屋优缺点，引导客户体验房屋的空间感、采光、通风等，解答客户疑问。同时，注意观察客户反应，了解其真实想法，适时调整推荐策略。带看结束后，及时与客户沟通反馈，了解其满意度及进一步需求。

（二）价格磋商与意向确认

当客户对某房源表现出明确购买/租赁意向时，中介机构应作为桥梁，在买卖/租赁双方之间进行价格及其他交易条件的沟通与磋商。此过程中，应秉持公平公正原则，如实传递双方诉求，协助双方逐步缩小差距，达成初步共识。一旦双方就核心条款（价格、付款方式、交房时间等）达成一致，应尽快促成签订《购房/租房意向书》（或称《认购书》），明确双方权利义务及后续交易流程，并可收取少量诚意金（定金性质需明确），以锁定交易意向。

四、合同签订阶段

（一）合同文本准备与解释

在双方签订正式《房屋买卖合同》或《房屋租赁合同》前，中介机构应提供规范的合同文本。合同文本应优先采用当地住建部门或行业协会推荐的示范文本，并根据交易的具体情况进行补充和完善。中介人员需向买卖/租赁双方详细解释合同条款，特别是关于标的、价款、履行期限、违约责任、定金条款、中介费支付等核心内容，确保双方在充分理解的基础上签署。对于双方提出的特殊约定，应在合同补充条款中明确列明。

（二）签约注意事项

签约时，需核对双方当事人身份信息，确保签约主体与产权人、购房/租房人一致。合同条款填写应清晰、无涂改，如有修改需双方签字确认。所有条款均需双方当事人亲笔签名并按指印（如有要求），注明签约日期。合同签订后，应将合同原件交由各方妥善保管，并留存复印件归档。

五、交易过户与物业交割阶段

（一）协助办理贷款（如涉及）

若买方需要办理银行按揭贷款，中介机构应协助买方准备相关贷款资料（收入证明、银行流水、征信报告等），并对接银行或按揭服务机构，跟进贷款审批进度。

（二）税费测算与缴纳

根据交易房屋的性质、年限、面积及买卖双方的情况，准确测算应缴纳的各项税