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房地产评估习题

1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：

上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1—1。5之间时，容积率每增加0。1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度.试根据以上条件,评估该宗地2005年的价值。

解:（1）根据题意建立容积率地价指数表(如下表）

容积率

1.0

1。1

1。2

1.3

1.4

1。5

1。6

低价指数

100

105

110

115

120

125=100+100

×5%［(1.5—1）/0.1］

128=125+100

×3％[(1.6-1。5）/0。1]

(2）案例修正计算。

评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数

A:680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米

B:610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米

C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米

D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米

E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米

F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米

（3)评估结果

案例D的值为异常值，应予剔除.其他结果较为接近,取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为:（620+627+623+638+633）÷5=628(元/平方米）

2。评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层,建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为50年,写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。收集的有关资料如下：

①租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米,占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。

②租金平均每月每平方米85元。③空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%.④建筑物原值为4800万元。⑤家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10年，残值率为4％。⑥经常费用平均每月8万元，包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用.⑦房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3‰计算。⑧营业税及附加为年总收入的5.5%。经估测，房地产的资本化率确定为8％。评估该写字楼2005年4月1日的价值。

解：（1）估算年有效总收入

年有效总收入＝15000×85×12×90％

＝1377(万元）

（2)估算年运营成本

①年经常费用＝8×12＝96（万元）

②房产税＝1377×12％＝165。24（万元）

③年折旧费=原值(重置价）—(1—残值率）/使用年限

家具设备折旧费=420×(1—4%）/10＝40.32（万元）

④年保险费＝4800×3‰＝14。40（万元）

⑤营业税及附加＝1377×5.5％＝75。74（万元）

⑥年运营成本＝96＋165。24＋40.32＋14.40＋75.74

＝391.70(万元）

(3）计算年纯收益

年纯收益＝1377－391。70＝985.30（万元)

(4)确定房地产收益年限

房地产收益年限＝土地使用权年限－开发建设期－房地产开始出租至评估基准日的年数＝50-

（8)计算房地产评估价值

建筑物的单价＝11930。41×10000÷25000＝4772（元/平方米）

（5)评估结果

根据计算结果，经分析确定评估对象房地产2005年4月1日的公允价值为11930.41万元，约合每平方米建筑面积4772元。

三、计算题

1.评估对象在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让,变现价值约为120万元。假定折现率为10％，确定