房地产经纪服务税费指南.pptxVIP

“新居住数字化经纪服务”职业技能等级考试;目录;第4章房地产基础知识;4.8房地产交易税费

4.8.1房地产交易涉及的税及流程

1.不动产交易涉及的税

不动产交易中涉及的税费主要有：契税、增值税及附加（教育费附加、城市维护建设税、地方教育费附加）、个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金、不动产登记费等。

2.办理不动产交易税的流程

办理不动产交易税的流程。大致可分为三步：网上预审——备件准备——到场办理。

（1）网上预审。是指网签后，向征税管理系统提交缴税备件，待预审通过后买卖双方携带缴税备件到场办理。

（2）不动产交易税的备件。可分为卖方备件和买方备件。

1）卖方备件

2）买方备件;4.8.2契税

1.契税

契税是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。计税依据为官方认可的成交价格。契税条例规定的契税税率为3%-5%。北京市的契税税率为3%。

2.影响契税税率的因素

（1）购买人性质，个人还是公司。

（2）房屋性质，住宅还是非住宅。

（3）房屋套数，首套还是二套、三套。

（4）建筑面积，90㎡及以下还是90㎡以上。

（5）核定价格与网签价格比较，大于等于或小于网签价格。

3.契税优惠政策

优惠条件：购买人为个人；交易房屋为住宅；套数为首套。只有同时满足上述条件时，才能享受契税优惠政策。只要有1条不满足，契税税率均为3%。;4.8.3增值税及附加

1.增值税及附加

增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。

（1）纳税人。指出让土地、房屋权属的单位或个人，即出卖人。

（2）计税依据。

1）增值税的计税依据：官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。

2）增值税附加的计税依据：本次所缴纳的增值税额。

（3）增值税及附加基准税率：5.6%（远郊区县5.5%）。即增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加，也就是增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%。;2.影响增值税及附加税额因素

（1）出售人性质，个人或非个人。

（2）房屋性质，住宅或非住宅，普通住宅或非普住宅。

（3）房屋持有年限。

（4）房屋原值，有或无。

（5）核定价格与网签价格比较，大于等于或小于。

3.增值税及附加优惠政策

只有同时满足下列条件时：

（1）出售人为个人；

（2）交易房屋为普通住宅；

（3）房屋持有年限满2年。才能享受增值税及附加优惠政策。只要有1条不满足，均应征收增值税及附加。;4.8.4个人所得税

1.个人所得税

（1）个人所得税。指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。

（2）纳税人。为出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。

（3）计税依据。为官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。

（4）基准税率。分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。

2.影响个人所得税税额的因素

（1）房屋原值，有或无。

（2）房屋性质，住宅或非住宅。

（3）房屋持有年限，满2年或不满2年，满5年或不满5年。

（4）出售方家庭持有套数，唯一或不唯一）。

（5）核定价格与网签价格比较，大于等于或小于。;3.个人所得税优惠政策

（1）只有满足下列条件时，个人所得税才会按全额征收，税率1%：

1）交易房屋为住宅；

2）无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单；

3）房屋持有年限不满5年或非售房家庭的唯一住房。

（2）只有同时满足下列条件时，个人所得税才会享受免征：

1）交易房屋为住宅；

2）房屋持有年限满5年；

3）交易房屋是售房家庭的唯一住房。

4.8.5不动产交易其他税费

1.印花税

在销售、转让房地产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移书据税目，由交易双方分别按照书据所载金额万分之五缴纳印花税。;印花税免征或者减征的常见情形有：

（1）法定继承人继承土地、房屋权属，免征印花税。

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征印花税。

2.土地出让金

（1）土地出让金。主要是针对房改房，即已购公房、按经济适用住房管理的二类经济适用住房。该房是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金。

（2）纳税人。为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。

（3）计税依据。一般为房屋建筑面积。

3.土地增值税

土地增值税。指转让国有土地使用权