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装饰与物业合作风险管控协议

一、合作主体的明确与资质审查：风险防控的第一道防线

协议的首要任务是清晰界定合作双方的身份与权责。这不仅包括双方企业的法定全称、注册地址、法定代表人等基本信息，更关键的是要明确各自在合作项目中的角色定位。物业公司是作为项目的管理方、监督方，还是在某些情况下作为委托方？装饰公司是作为总承包商还是专业分包商？角色的不同，直接决定了权利义务的分配。

资质审查是此环节不可或缺的一环，应在协议签订前完成，并可将审查结果作为协议生效的前提条件之一。对于物业公司而言，需确认其是否具备相应的物业管理资质，以及其对合作项目是否拥有合法的管理权或委托权，避免因无权处分或越权管理导致协议无效。对于装饰公司，则需重点核查其营业执照的经营范围、建筑装饰装修工程专业承包资质等级、安全生产许可证等，确保其具备承接相应工程的能力与合规性。必要时，还可要求对方提供过往类似项目业绩、主要技术人员资格证明等，以评估其实力与信誉。协议中可约定，若一方提供的资质文件存在虚假或失效，另一方有权单方解除协议并追究其违约责任。

二、服务范围与服务标准：清晰界定是避免扯皮的关键

合作双方的核心权利义务，集中体现在服务范围与服务标准的约定上。此部分内容必须力求详尽、具体、可操作，避免使用“优质服务”、“及时响应”等模糊性词语。

服务范围的界定，对于物业公司而言，可能包括但不限于：施工前的进场审批、施工过程中的秩序维护、安全监管、垃圾清运协调、公共设施设备使用管理、施工人员出入证办理、与业主或其他相关方的沟通协调等。对于装饰公司，则包括施工图纸的确认（若涉及）、材料采购与质量控制、施工组织与管理、安全生产与文明施工、工程进度把控、竣工验收、质保期服务等。协议中应明确列出各项服务的具体内容、负责部门或人员，以及对应的时间节点。

服务标准是衡量服务质量的标尺，应尽可能量化或细化。例如，物业公司对装饰公司进场申请的审批时限、对施工区域噪音的限制标准、垃圾清运的频率；装饰公司的施工工艺应符合国家或行业现行规范、工程质量需达到何种等级、施工进度计划的具体里程碑节点、对施工人员行为规范的要求（如着装、动火作业审批流程）、售后服务的响应时间及问题解决时限等。对于工程质量标准，应明确引用的国家、行业或地方标准名称及编号，并可约定以双方确认的施工图纸、样品、技术交底文件等作为补充标准。建议将相关的技术规范、质量验收标准作为协议附件，以确保双方理解一致。

三、费用与支付：厘清经济关系，保障合作可持续

经济条款是协议的敏感部分，必须清晰、准确，避免歧义。合作模式不同，费用构成与支付方式也各异。常见的有物业服务收费（如管理费、押金）、装饰工程款等。

协议中应明确各项费用的名称、计算依据、费率或金额、支付方式、支付周期、收款账户信息等。例如，物业服务费的计费基础是建筑面积还是工程总造价？押金的金额、缴纳时间及无息退还条件（如无违规行为、工程验收合格后）。对于装饰工程款，是固定总价合同、单价合同还是成本加酬金合同？支付节点如何设置（如预付款、进度款、竣工结算款、质保金）？每个节点的支付比例、支付条件（如完成某项工作、经甲方验收合格）？发票的提供要求也应明确，包括发票类型、开具时间等。

特别需要注意的是费用的承担方，哪些费用由物业公司承担，哪些由装饰公司承担，哪些需另行协商或由第三方承担，均应一一列明，避免后续产生额外费用争议。例如，施工用水电费的承担方式、因装饰施工导致的公共区域设施损坏的维修费用承担等。

四、安全责任：生命至上，责任重于泰山

装饰施工属于高风险作业，安全责任的划分与落实是协议中不可或缺的重中之重。协议应明确双方在安全生产方面的责任与义务，并强调“安全第一，预防为主”的原则。

物业公司的安全责任可能包括：对装饰公司的安全资质和安全生产方案进行审查；提供必要的安全警示和指导；对施工区域的消防安全、用电安全等进行巡查与监督，发现隐患及时提出整改要求；协助处理突发安全事件等。

装饰公司作为施工安全的第一责任人，其安全责任更为重大，应包括：建立健全安全生产责任制和各项安全管理制度；配备合格的安全管理人员和必要的安全防护设施、器材；对施工人员进行安全教育培训和安全技术交底；制定安全生产应急预案并组织演练；确保所有施工活动符合安全生产法规及物业相关规定；承担因自身原因导致的安全事故责任及因此产生的一切损失（包括对第三方的赔偿）。

协议中应明确约定，因一方违反安全管理规定或未尽安全管理职责导致人身伤亡或财产损失的，由责任方承担全部赔偿责任。可设立安全保证金制度，或在违约责任条款中对安全事故的处罚做出特别约定。

五、变更管理：为合作中的不确定性预留空间

在合作过程中，因市场变化、政策调整、业主需求变更或不可抗力等因素，可能导致原协议约定的服务范围、服务标准、费用、工期等发生变化。