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2025年房地产经纪人投资回报率与抵押贷款评估专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人投资回报率与抵押贷款评估专题试卷

及解析

2025年房地产经纪人投资回报率与抵押贷款评估专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在评估一项房地产投资的综合回报时，除了考虑租金收入和物业增值外，还应

重点考虑哪个核心要素？

A、房屋的建筑年代

B、物业的地理位置

C、持有期间的运营成本

D、周边的竞争对手

【答案】C

【解析】正确答案是C。投资回报率的计算核心是净收益，即总收入减去总成本。持

有期间的运营成本（如物业费、维修费、税费、保险费等）是直接影响净收益的关键变

量，因此是评估回报时必须重点考虑的核心要素。知识点：房地产投资回报率的构成要

素。易错点：考生容易只关注收入端（租金、增值），而忽略成本端对最终回报率的侵

蚀作用，从而高估投资价值。

2、银行在审批住房抵押贷款时，对借款人还款能力的首要评估依据是什么？

A、借款人的职业声望

B、借款人的信用记录和收入证明

C、抵押房产的市场估值

D、借款人的家庭背景

【答案】B

【解析】正确答案是B。银行发放贷款的核心风险是信用风险，即借款人能否按时

足额还款。因此，对借款人还款能力的评估是风控的第一道防线，主要通过审查其历史

信用记录（反映还款意愿）和收入证明（反映还款能力）来进行。知识点：抵押贷款的

信用风险评估。易错点：虽然抵押房产（C）是重要的第二还款来源和风险缓释措施，但

它是在借款人第一还款来源出现问题时才被考虑的，并非评估借款人“还款能力”的首要

依据。

3、下列哪项因素通常会导致房地产市场的“资本化率”（CapRate）上升？

A、市场预期未来租金将大幅上涨

B、央行降息，市场整体利率水平下降

C、该区域物业的空置率显著提高

D、物业的运营管理效率提升

【答案】C

2025年房地产经纪人投资回报率与抵押贷款评估专题试卷及解析2

【解析】正确答案是C。资本化率是净营业收入（NOI）与物业价值的比率，它反映

了投资者要求的回报率以及感知到的风险。当区域空置率显著提高时，意味着获取租金

收入的风险增加，未来现金流的不确定性增大，投资者会要求更高的风险溢价，从而导

致资本化率上升。知识点：资本化率的影响因素。易错点：考生可能混淆资本化率与物

业价值的关系。A、B、D三项通常意味着风险降低或收益前景看好，会吸引更多投资

者，推高物业价格，从而使资本化率下降。

4、在采用“收益法”对商业地产进行价值评估时，最关键的输入变量是什么？

A、物业的重置成本

B、可比物业的近期成交价格

C、物业未来能够产生的稳定净收益

D、物业所在土地的剩余使用年限

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法的核心逻辑是资产的价值等于其未来预期收益的现

值总和。因此，对于能够产生持续现金流的商业地产而言，其价值评估的关键在于准确

预测其未来的净收益。知识点：房地产评估的收益法原理。易错点：考生可能会将成本

法（A）和市场比较法（B）的要素与收益法混淆。土地年限（D）会影响收益的持续年

限，但并非最核心的输入变量，核心变量是“收益”本身。

5、对于房地产投资者而言，与固定利率抵押贷款相比，浮动利率抵押贷款的主要

优势在于？

A、还款金额固定，便于财务规划

B、在市场利率下行周期中，可以享受更低的利率

C、完全规避了利率上升的风险

D、贷款审批流程通常更快捷

【答案】B

【解析】正确答案是B。浮动利率贷款的利率会根据某个基准利率（如LPR）定期

调整。因此，当市场进入降息通道，基准利率下降时，浮动利率贷款的利息支出也会随

之减少，从而降低投资者的融资成本。知识点：浮动利率与固定利率抵押贷款的特性对

比。易错点：考生可能只看到浮动利率的风险（利率上升时成本增加），而忽略了其在

特定市场环境下的优势。A是固定利率贷款的优势，C是错误的描述，D与利率类型无

直接必然联系。

6、在进行抵押贷款评估时