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2025年房地产经纪人存量房交易中的房屋瑕疵处理专题试卷及解析

2025年房地产经纪人存量房交易中的房屋瑕疵处理专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在存量房交易中，房屋存在漏水瑕疵，但卖方在签订合同时未告知买方，买方入住后发现该问题。根据《民法典》相关规定，买方可以主张的权利是？

A、要求卖方承担违约责任

B、要求卖方承担侵权责任

C、要求卖方承担缔约过失责任

D、要求卖方承担不当得利返还责任

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。卖方未告知房屋漏水瑕疵属于隐瞒重要事实，构成违约。B选项侵权责任需存在侵权行为，C选项缔约过失责任适用于合同未成立或无效的情形，D选项不当得利与本案无关。知识点：合同违约责任。易错点：混淆违约责任与侵权责任的适用情形。

2、房地产经纪人在带看房屋时，发现房屋存在明显的墙体裂缝，但未向买方提示。交易完成后，买方因此遭受损失。经纪人的行为违反了？

A、忠实义务

B、勤勉义务

C、必威体育官网网址义务

D、告知义务

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《房地产经纪管理办法》第二十一条，房地产经纪人应当如实告知委托人房屋的重要瑕疵。未提示墙体裂缝违反了告知义务。A选项忠实义务指维护委托人利益，B选项勤勉义务指尽力完成委托事务，C选项必威体育官网网址义务指保守委托人秘密。知识点：房地产经纪人义务。易错点：混淆告知义务与勤勉义务的范围。

3、买方在签订存量房买卖合同后，发现房屋存在未披露的抵押登记。此时买方可以采取的法律措施是？

A、直接解除合同

B、要求卖方解除抵押后继续履行

C、要求卖方赔偿损失

D、以上均可

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第五百六十三条，房屋存在抵押导致无法过户的，买方有权解除合同；同时根据第五百七十七条，买方也可要求卖方承担违约责任，包括解除抵押或赔偿损失。知识点：合同解除权与违约责任。易错点：误认为只能选择单一救济方式。

4、房屋交易完成后，买方发现房屋存在噪音污染问题，但该问题在交易时已存在且卖方未告知。该瑕疵属于？

A、物理瑕疵

B、权利瑕疵

C、环境瑕疵

D、功能瑕疵

【答案】C

【解析】正确答案是C。噪音污染属于影响居住舒适度的环境因素，属于环境瑕疵。A选项物理瑕疵指房屋结构或设施损坏，B选项权利瑕疵指产权或抵押等问题，D选项功能瑕疵指房屋使用功能受限。知识点：房屋瑕疵分类。易错点：将环境瑕疵与物理瑕疵混淆。

5、房地产经纪人在房屋交易中，对卖方口头告知的房屋瑕疵未记录在合同中。事后买方主张该瑕疵，经纪人是否承担责任？

A、承担全部责任

B、承担补充责任

C、不承担责任

D、承担连带责任

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第四百六十九条，口头约定若无证据证明则不具法律效力。经纪人未记录瑕疵不构成过错，不承担责任。知识点：证据规则与经纪人责任。易错点：误认为经纪人需对所有瑕疵负责。

6、买方在房屋验收时发现卫生间防水层损坏，但卖方拒绝修复。买方可以？

A、要求减少价款

B、自行修复后要求卖方承担费用

C、解除合同

D、以上均可

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第五百八十二条，质量不符合约定的，买方可以合理选择要求对方承担修理、减少价款、报酬等违约责任。若瑕疵严重影响使用，还可解除合同。知识点：质量瑕疵救济方式。易错点：误认为只能选择单一救济方式。

7、房屋交易中，卖方故意隐瞒房屋曾发生过非正常死亡事件。买方得知后可以？

A、要求撤销合同

B、要求赔偿损失

C、要求解除合同

D、以上均可

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第一百四十八条，欺诈行为可导致合同撤销；同时根据第五百七十七条，买方还可要求赔偿损失或解除合同。知识点：欺诈行为的法律后果。易错点：混淆撤销权与解除权的适用条件。

8、房地产经纪人在房源核验时，发现房屋存在违建但未告知买方。买方因此遭受损失，经纪人应承担？

A、行政责任

B、民事责任

C、刑事责任

D、以上均不承担

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《房地产经纪管理办法》第三十三条，经纪人未如实告知房屋情况应承担民事赔偿责任。A选项行政责任由监管部门处罚，C选项刑事责任需构成犯罪。知识点：经纪人法律责任。易错点：混淆民事责任与行政责任。

9、买方在房屋交易后，发现房屋存在未披露的采光权纠纷。该瑕疵属于？

A、物理瑕疵

B、权利瑕疵

C、环境瑕疵

D、功能瑕疵

【答案】B

【解析】正确答案是B。采光权纠纷涉及房屋的合法使用权利，属于权利瑕疵。A选项物理瑕疵指房屋实体问题，C选项环境瑕疵指周边环境影响，D选项功能瑕疵指使用功能受限。知识点：权利瑕疵认定。易错点：将权利瑕疵与环境瑕疵混淆。

10、房屋交