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2025年全国土地估价师考试（土地估价相关知识）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据《土地估价师考试大纲》，土地估价的基本原则不包括（）。

A.市场比较原则

B.预期收益原则

C.政策法规原则

D.成本投入原则

【参考答案】D

【解析】土地估价需遵循市场比较原则（A）、预期收益原则（B）和政策法规原则（C），而成本投入原则（D）是工程估价的常用原则，与土地估价无关。

2、运用市场比较法评估某宗住宅用地时，需对交易案例进行哪些调整？（

A.仅调整区域因素

B.调整区域、交通、环境因素

C.调整价格、面积、时间因素

D.调整税费、面积、时间因素

【参考答案】C

【解析】市场比较法需调整案例价格、面积、时间等直接因素，以及区域、交通、环境等间接因素。选项C仅涵盖直接因素，但题目要求选择最全面的选项，正确答案为C。

3、收益还原法中，土地年净收益的扣除项目不包括（）。

A.税费

B.评估费用

C.土地出让金

D.维持土地现状费用

【参考答案】C

【解析】收益还原法扣除项目包括税费（A）、评估费用（B）、维持现状费用（D），土地出让金属于前期取得成本，入扣除项。

4、地籍调查的核心目的是（）。

A.确定土地面积

B.核实土地权属和界址

C.评估土地价值

D.制定土地用途规划

【参考答案】B

【解析】地籍调查以权属和界址为核心（B），为后续评估提供基础数据。选项A是具体工作内容，C、D超出核心目的。

5、我国土地用途管制制度的核心法律依据是（）。

A.《土地管理法》

B.《城市房地产管理法》

C.《环境保护法》

D.《民法典》

【参考答案】A

【解析】《土地管理法》明确土地用途管制制度（A），其他法律涉及土地问题但不为核心依据。

6、土地估价报告的评估程序不包括（）。

A.资料收集与整理

B.价值评估与测算

C.成果复核与修正

D.评估报告编制与归档

【参考答案】C

【解析】复核与修正属于成果确认环节，属于报告编制前步骤，正确答案为C。

7、基准地价评估中，哪种方法最适用于城市商业用地？（）

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法.剩余法

【参考答案】A

【解析】市场比较法（A）适用于商业用地，因其交易案例丰富；收益还原法（B）多用于工业用地，成本逼近法（C）适合未开发土地，剩余法（D）用于开发项目。

8、土地增值税中，增值额计算公式为（）。

A.增值额=转让收入-扣除项目金额

B.增值额=转让收入×扣除率

C.增值额=转让收入-（土地成本+开发成本+税费）

D.增值额=转让收入-（土地出让金+开发成本+税费）

【参考答案】C

【解析】扣除项目包括成本、开发成本、开发费用、税费及合理利润，选项C表述不完整但最接近标准公式。

9、土地抵押评估中，若抵押物价值低于贷款余额，应采取（）方式处理。

A.继续评估

B.增值补足

C.削减抵押物范围

D.调整贷款期限

【参考答案】C

【解析】抵押物价值不足时，需削减抵押范围（C），其他选项无法解决价值缺口问题。

10、下列哪项属于土地规划中的用途协调原则？（）

A.经济优先原则

B.空间优化原则

C.矛盾统一原则

D.可持续发展原则

【参考答案】D

【解析】可持续发展原则（D）强调代际公平和生态保护，是用途协调的核心；空间优化（B）是具体手段，矛盾统一（C）非规划原则。

11、根据土地估价原则，下列哪项不属于土地估价的基本原则？

A.最高最佳使用原则

B.市场比较法原则

C.综合评估原则

D.政策导向原则

【参考答案】B

【解析】土地估价基本原则包括最高最佳使用原则（A）、收益还原法原则（C）、市场比较法原则（D）。B选项“市场比较法原则”是具体评估方法，而非基本原则。

12、土地估价中，影响地价的主要自然因素不包括以下哪项？

A.土地位置

B.土地面积

C.地形坡度

D.土地用途

【参考答案】B

【解析】地形坡度（C）直接影响土地开发成本，是自然因素；土地用途（D）属于规划因素。而土地面积（B）是地价计算的基础参数，不单独作为自然因素。

13、运用收益还原法计算土地价格时，土地年收益扣除哪项费用？

A.土地购置税费

B.建筑物折旧费

C.市场推广费用

D.管理维护成本

【参考答案】D

【解析】收益还原法公式为：土地价格=年净收益/还原率。净收益需扣除所有运营成本，D项管理维护成本属于支出，而B项为建筑物折旧，已包含在资产价值中。

14、土地估价中，下列哪项属于市场比较法的