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三、市场背景分析

(一)长沙市概况

长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布历史文化名城和第一批对外开放旅游城市。长沙交通通讯便利，已基础形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通88条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地域。以长沙为中心全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，含有千吨级生产能力。长沙综合通讯能力居全国第3位，可和全国各地和世界180多个国家及地域进行通讯联络。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花、望城六区，长沙、宁乡两县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积1938平方公里，建成区面积320平方公里；总人口704.4万人。

（二）长沙市房地产市场回顾

全市新建商品房累计同意预售1907.14万㎡，同比降低5.25%，其中住宅同意预售1452.36万㎡，同比降低16.07%。分区域来看，内六区新建商品房累计同意预售1334.70万㎡，同比降低2.67%，其中住宅同意预售1008.16万㎡，同比降低16.51%。从各区县情况来看，整年雨花区商品房新增同意预售量最大，岳麓区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增加，且在20%以上，其它均为负增加。从各月情况来看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增同意预售面积在200万㎡以上，其它月份除1月、2月外，新增同意预售面积在100-200万㎡。

全市新建商品房累计网签1507.84万㎡，同比降低13.67%，其中住宅网签1324.23万㎡，同比降低16.93%。分区域来看，内六区新建商品房累计网签1091.75万㎡，同比降低14.75%，其中住宅网签942.07万㎡，同比降低17.95%。从各区县情况来看，整年岳麓区商品房网签量最大，长沙县次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，全市仅岳麓区、望城区同比正增加，其它区县中，开福区、雨花区同比降幅超出20%。从走势来看，一季度处于销售低谷，二、三季度销售回暖，四季度达成销售高峰，楼市成交显著由冷转热，11月创下今年度单月成交最大值。

全市新建商品房累计成交立案1408.09万㎡，同比降低19.95%，其中住宅成交立案1240.00万㎡，同比降低23.42%。分区域来看，内六区新建商品房累计成交立案1012.16万㎡，同比降低21.02%，其中住宅成交立案858.15万㎡，同比降低25.94%。从各区县情况来看，整年岳麓区商品房成交立案量最大，雨花区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，全市仅望城区同比正增加，其它区县中，天心区、芙蓉区、雨花区同比降幅超出30%。从各月情况来看，除一季度各月外，其它月份全市商品房成交立案量均在100万㎡以上，但成交最高月份也未超出200万㎡。

全市二手房成交面积312.44万㎡，成交套数为29181套，同比分别降低17.51%、14.58%；其中住宅成交194.32万㎡，成交套数为24183套，同比分别降低22.81%、16.37%。分区域来看，内六区二手房成交面积214.11万㎡，成交套数为19281套，同比分别降低18.86%、14.04%；其中住宅成交139.58万㎡，成交套数为16390套，同比分别降低23.23%、17.18%。从各区县情况来看，整年雨花区二手房成交量最大，长沙县次之，望城区最末；同比增幅来看，全市仅宁乡县同比正增加，其它区县中，芙蓉区、岳麓区、长沙县、浏阳市同比降幅超出20%。从各月情况来看，除2月、5月外，其它月份二手房成交量均超20万㎡，其中4月、9月、10月、11月成交量超出30万㎡。

房产一、二级市场对比来看，全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.60：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.73：1，比整年比值分别缩小0.14、0.13。从各区县比值来看，和上月累计比值比较，除浏阳市外其它各区县比值全部有增大，这表明下六个月房地产市场回暖关键表现在新房市场，其交易回升速度远快于二手房市场。

全市办理抵押登记手续204668宗，抵押面积3802.46万㎡，贷款金额1197.92亿元，同比分别增加1.00%、10.81%、18.33%，其中，办理个人抵押登记手续60宗，抵押面积2687.86万㎡，贷款金额858.33亿元，同比分别增加1.19%、3.87%、13.39%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续141617宗，抵押面积2155.39万㎡，贷款金额872.35亿元，同比分别增加1.85%、10.52%、17.72%；其中，办理个人抵押登记手续140027宗