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白云·时代新居策划案

第一某些市场分析

白云楼市现状分析

1、区域概况及地产趋势

白云区是贵阳市所辖一种行政区域，是贵阳市卫星城，通过贵遵高速公路与贵阳相连，它不但是贵州最知名铝工业基地，同步也是国内久负盛名铝城。

在以往筑城人心目中，白云区给人第一印象经常是偏远、粗糙、与贵阳市形成一种相对独立或断裂区域。但，通过这些年市政设施不断完善及白云人不懈努力。虽然白云区客观上仍距离市区较远，但当前已有数条连接市区交通干道交付使用；且区域经济历年来都在不断迅猛增长。

应当说，当前白云房地产市场已呈现出前所未有良好契机。

在9月召开房交会上，小河、花溪某些楼盘成为置业者瞩目焦点。而白云区房地产开发则悄无声息。报纸、电视等媒体上很少见到白云区地产报道。咱们都懂得小河、花溪、白云这三个板块通过各自相连沙冲大道、花溪大道、贵遵大道与贵阳紧密联系。小河繁华来自政策指引和自身动力；花溪蓬勃发展得益于优美地理环境和浓厚人文气息；而白云区由于都市功能定位不同，决定了白云区房地产发展只能是结合大公司进行开发，以水平价格差同其他区域抗衡。

对于楼盘而言，第一要素往往是地段与位置，那么对于郊外，特别是白云区楼盘来说，面临着新考验和决策。

2、白云楼市发展进程

白云区建制是1973年才开始恢复，起步较晚，发展缓慢。

80年代初，只有为数不多几栋住宅楼。

至1993年房改时，全区也仅有500余套公房出售，供需矛盾十分突出。这在当时也刺激了房地产业发展。

93—94年，重要是职工集资建房，同步有某些商品房开发，当时商品房价格十分便宜，每平方米才450元左右，几百套房子一推出来不久就被抢购一空。

97年后，贵阳某些开发商开始进入白云区，开发了某些较具品味商品房，开始引入新建筑理念。原则式、跃式、复式、别墅等各种户型各种各样，再加上人口增多，住房居住观念更新，市场供应局限性，导致房价一路攀升，由前几年每平方米550元—680元涨到当前每平方米750元。

而当前，在白云已涌现出一批较有口碑和品牌效应，具备较好实力发展商（如朝晖房开、强臣房开、永茂房开），她们对推动白云房地产业，提高白云建筑整体水平注入了新鲜血液。

3、区域地产市场蕴藏着巨大潜力

在白云区房地产发展史上，依托大厂搞开发是其明显特点。当前贵州铝厂2万多名职工中就蕴藏着巨大购房潜力。其因素在于：

贵铝当前经济效益较好，职工工资、福利待遇较高，从而其购买力较强；

贵铝职工当前住房条件尚不尽人意，职工有强烈二次购房欲望。

与贵铝相邻白云村住房开发力度最大，当前连片开发了总面积逾8万平方米贵铝住宅社区，以680元/M2—720元/M2价格整体出售给贵州铝厂。其项目一期2万多平方米当前已交付使用，二期4万多平方米正在紧张施工中。

今年年初开盘朝晖花园，在社区规划、配套、物管、项目包装、促销手段等方面均有一定创新，它在白云地产业之中起了示范作用，并产生了明显经济效益。

4、区域综述

通过对白云区楼市调查,不难看出白云区楼市尚处在一种比较初级阶段,在售楼盘数量并不是诸多,近10个左右，涉及某些不知名楼盘在内。从总体上看，区内各楼盘销售态势良好，以650-1200元/m2价格出售，相对于贵阳及其他地区来说是比较有明显优势。从各楼盘所处位置不难看出，在售楼盘大多集中在白云大道两侧，并且多集中在白云公园附近，可见，便利交通和优美环境是吸引客户有利要素。

位于白云南路楼盘重要有园林居、蓝天大厦及几栋未知名楼盘，价格在750-1200元/m2元之间。这一地段处在白云入口处，有着十分有利地理优势，加上即将开发金阳新区就在其西侧，因此，尽管价格相对于其他楼盘略高，但销售状况都还不错。位于朝晖路朝晖花园则是区内唯一大型楼盘，目间一期近200余套已售完，正推出二期80套，销售态势也见好，毗邻金阳区有利位置，区内较好配套、物管以及优美生态环境，吸引了区内不少客户目光，销售状况良好并成为白云区内楼盘典型代表。位于同心路金谷园客户则重要是与之相邻铝厂职工，这一楼盘运用地段在抓目的客户上应当留个典型。

就当前白云楼市来说具备如下重要特性：

规模大不多，除朝晖花园外，基本都属于小规模。

朝晖花园占地40000m2，建筑面积80000多平方米规模在白云独树一帜，因此其在规模上已完全同其他楼盘区别开来，加上配套、物管方面优势，自然成为区内客户最爱，而其他楼盘均属小规模。

各楼盘建立受到市政府向金阳社区移动、区政府向南湖移动影响。

在市政治经济文化中心向西移战略影响下，各楼盘建立自然会考虑到这点，如各楼盘均位于白云大道两旁，典型应属朝晖花园，其借助毗邻金阳社区通过对金阳声势宣传了自己，自然又吸引了不少客户。

价略低，客户多属二次择业。

比较小河楼价、贵阳楼价，及其他地区楼价，白云区楼价显得很具吸引力，买一套普通住房只需五到六万元，这样价格对需要