物业管理前期介入专项方案.docVIP

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期

介

入

物

业

管

理

方

案

二〇一三年十一月三日

目录

第一部分前期介入服务四个阶段

一、物业顾问组建阶段

二、建设施工阶段

三、完工验收阶段

四、物业销售阶段

第二部分物业管理模式

一、服务管理模式设想

二、

第三部分项目组织架构和岗位人员设置

一、组织机构设置和岗位人员配置情况

二、各部门关键工作职责

三、物资装备需求情况

四、前期介入工作计划

五、日常管理期工作计划

第四部分物业前期管理开支计划预算

1.行政办公用具计划表

2.维修工具计划表

3.护卫、消防装备计划表

4.环境绿化装备计划表

5.前期介入日常费用开销预算表

第一部分前期介入服务四个阶段

华远?华中心前期介入物业管理，是指物业正式进驻前物业管理，其关键目标是：立即发觉设施、设备遗留问题，为以后物业顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻和正式进驻后良好管理效果。世邦魏理仕企业针对华远华中心前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台支持下，从用户关系、制度管理、技术资料管理三个步骤入手，制订出完善、高效、科学作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业正常、有序运转，帮助集团在长沙建立良好形象。

要使以后物业管理顺利进行，物业管理前期介入将会起到至关关键作用，将依据物业施工进度实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、对应物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为未来物业管理工作顺利开展打下坚实基础。

一、物业顾问组建阶段

对于物业管理前期介入，物业企业将依靠集团企业总部强大技术力量和和我们合作多年、极具专业见解及工作经验各相关专业教授，组建“项现在期顾问团”。依据物业特点，提出合理提议。前期介入人员需要参与物业计划设计方案变更讨论，从管理角度审阅计划设计方案是否合理，努力争取使物业设计方便以后物业管理工作。

小区人车分流设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；

电梯联动监控和消控中心设置五方通话，刷卡上下梯系统；

会所功效设计；

公共照明开关设置位置及开闭形式；

家用空调穿墙孔和室外机座位置预留；

信报箱设置，公共通告栏配置；

直饮水系统功效配置；

公共洗手间设置；

小区垃圾房设置；

物业管理用房位置设计；

隶属工程配置设施建设设计参与。

二、建设施工阶段

建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业硬件增加了解，对有些影响使用功效问题早发觉、早协调、早处理，为以后物业管理工作奠定良好基础。

提出设备设置和服务方面改善意见及设计遗漏工程项目标提议；

分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理压力；

审查相关工程（包含绿化工程）优劣，提供改善意见；

提供机电安装及能源分配相关专业技术管理意见；

提供功效布局或用料更改相关专业技术管理意见；

帮助施工人员做好对房屋材质方面保护，以避免施工对材质造成损伤；

对施工现场出入车辆实施安全监察和环境清洁方法管理。

提前熟悉房屋中多种设备和线路，包含房屋内部结构、管线部署及所用建材性能；并配合对各施工现场水电数据和施工单位正常使用管理。

检验工程施工进度（依据需要参与建造期相关工程例会和建筑责任人定时碰面会等）；

检验前期工程施工质量，并就原设计中不合理但又能够更改部分提出提议；

配合设备安装、管线部署，进行现场监督，确保安装质量；

提出遗漏工程项目标提议；

对小区公建配套设施设备进行探讨，能够使公建配套设施设备满足以后用户发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，降低投入成本和以后物业管理成本。

三、完工验收阶段

物业管理前期介入人员将定时视察施工现场，参与工程例会，立即提出维护发展商利益和确保施工质量专业意见和提议，帮助开发商做好使用功效验收，对多种设备、管线全部逐一检验。

参与委托方房屋、设备、设施完工验收，并建立验收档案；

发觉可能存在施工隐患，并列出遗漏工程；

参与重大设备调试和验收；

制订物业分户验收步骤并实施；

指出工程缺点，就改良方案可能性及费用提出提议。

四、物业销售阶段

良好物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量购房者，同时也有利于开发单位树立企业品牌形象和著名度。所以，物业管理前期介入人员将依据实际情况，帮助开发部物业销售和宣传推广。

制订合理物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

会所服务和管理；

门岗、售楼处及样板房保安、保洁规范等服务，建立良好物业形象；

设置物业专业人员在售楼现场解答用户对物业管理方面疑问；

对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

负责相关售楼宣传、构建小区