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二手房买卖合同

一、合同的灵魂：核心构成要素

一份规范的二手房买卖合同，绝非简单的几页纸，其内容应尽可能详尽，覆盖交易的各个环节。

1.当事人信息：交易主体的明确与真实

合同首先应清晰列明买卖双方当事人的基本信息，包括姓名（或名称）、身份证件号码（或统一社会信用代码）、联系地址及联系方式。对于卖方，需特别注明其是否为房屋的唯一权利人，或是否获得了其他共有人的合法授权。若房屋存在共有人（如夫妻共有），则共有人均应作为卖方或出具明确的出售同意书，这是避免后续产权纠纷的第一道防线。

2.房屋基本情况：标的的精准描述

这部分是对交易标的物——房屋的具体界定。应包括：

*房屋坐落：精确到门牌号，确保与不动产权证（或房产证）记载一致。

*房屋性质：明确是商品房、已购公有住房（如房改房）、经济适用房、限价房等，不同性质的房屋在交易税费、上市条件等方面可能存在差异。

*不动产权证号：这是房屋身份的唯一标识，必须准确无误。

*建筑面积与套内建筑面积：以不动产权证登记为准，并注明房屋的结构、朝向、楼层等物理状况。特别注意，实际使用面积与登记面积可能存在差异，应以登记面积为计价基准。

*房屋现状：是否带装修、家具家电，以及装修和附属设施设备的具体情况（可另附清单作为合同附件），是否存在租赁、抵押、查封等权利限制状况。

3.房屋价款及支付方式：交易核心的量化

这是合同的核心条款，直接关系到双方的核心利益。

*房屋总价：明确交易的总金额，大小写均需填写，以防涂改。

*单价：可根据建筑面积或套内建筑面积计算，有助于清晰了解单位价值。

*支付方式：详细约定款项支付的时间节点和金额，通常包括定金、首付款、尾款（或通过银行贷款支付的部分）。

*定金：数额、支付时间、定金罚则（如买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金）需明确。定金合同自实际交付定金时成立。

*首付款：金额、支付时间，通常与网签、面签等环节挂钩。

*贷款：如买方需按揭贷款，应注明贷款金额（或贷款成数）、贷款方式（商业贷款、公积金贷款或组合贷款），以及贷款审批未通过时的处理方式（如买方自筹资金补足或合同解除）。

*尾款：支付时间，通常与房屋交付、产权过户完成等节点关联。

*支付账户：卖方指定的收款银行账户信息（户名、开户行、账号）必须清晰、准确，避免资金支付错误。

4.房屋交付：占有的转移

约定房屋交付的具体时间、交付标准（如房屋清洁程度、水电气物业费结清状态、钥匙交接等）。交付前产生的水、电、燃气、物业管理、供暖等费用由卖方承担，交付后由买方承担，具体的结算日期和方式也应明确。

5.产权过户与税费承担：权利的转移与成本的分配

*过户时间：约定双方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记的时间节点，通常与首付款支付等条件相关联。

*税费承担：这是极易产生争议的部分。需明确约定交易过程中产生的各项税费（如增值税及附加、个人所得税、契税、印花税、登记费、交易手续费等）由哪一方承担，或按何种比例分担。目前市场上有多种约定方式，关键在于双方协商一致并明确写入合同。

6.违约责任：保障合同履行的“牙齿”

违约责任条款是合同履行的保障，应具有可操作性。针对买方逾期付款、卖方逾期交房、逾期过户、房屋产权存在瑕疵导致无法过户、一方擅自解除合同等各种可能出现的违约情形，分别约定相应的违约责任承担方式，如支付违约金（明确违约金的计算方式或具体数额）、继续履行、赔偿损失（包括直接损失和可预期的间接损失，如买方因卖方违约导致的另行购房差价）、定金罚则的适用等。违约金的设定应合理，过高或过低都可能在发生争议时被法院或仲裁机构调整。

7.不可抗力：免责事由的界定

明确因不可抗力（如自然灾害、战争、政策重大调整等）导致合同不能履行或不能完全履行时，双方的责任免除或部分免除，以及合同的处理方式（如解除合同、延期履行等）。

8.争议解决方式：纠纷的出口

约定发生合同争议时，双方是选择向房屋所在地人民法院提起诉讼，还是提交某一仲裁委员会进行仲裁。二者择一，不可同时约定。

9.合同生效与其他约定

通常约定合同自双方签字（盖章）之日起生效。此外，对于合同未尽事宜，可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同的份数、附件效力（如房屋附属设施设备清单、共有人同意出售证明、授权委托书等）也应在此明确。

二、签订合同前的“功课”：审慎调查与充分沟通

合同的签订并非一蹴而就，前期的准备工作至关重要。

1.房屋产权核查：买方务必亲自或委托专业人士到不动产登记部门查询房屋的权属状况，确认卖方是否为真正权利人，房屋是否存在抵押、查封、异议登记等权利限制，以及房屋的土地使用年限等。这是避免“一房多卖”、“产权