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租赁合同解除权行使规则

一、引言：当”住有所居”遇上”一拍两散”

租赁合同，是我们日常生活中最常见的民事法律关系之一。小到租一间合租房，大到租整栋写字楼，从个体租客到企业商户，几乎每个人都会在某个阶段成为租赁合同的一方主体。而在合同履行过程中，“解除”往往是双方最不愿面对却又不得不考虑的问题——房东可能因急需用房想提前收房，租客可能因工作变动想提前退租；房屋突发质量问题无法居住，或者租客拖欠租金数月未付……这些情形下，如何合法、合理地行使解除权，既关系到双方的财产权益，更影响着社会交易的稳定性。

本文将围绕租赁合同解除权的行使规则展开，从基础概念到具体情形，从法律依据到实务操作，层层拆解这一与你我生活紧密相关的法律问题。读完这篇文章，你不仅能明白”什么情况下可以解除合同”，更能掌握”如何正确解除合同”，甚至提前规避可能引发解除纠纷的风险。

二、租赁合同解除权的基础认知：从”是什么”到”谁能行使”

（一）解除权的核心定义与法律属性

租赁合同解除权，是指在租赁合同成立并生效后，当法定或约定的解除条件成就时，合同一方或双方享有的以单方意思表示终止合同权利义务关系的权利。简单来说，就是”符合条件时，我可以通知你：咱们的合同不用继续履行了”。

需要特别注意的是，解除权属于形成权。这意味着只要解除权人依法发出解除通知（或通过诉讼/仲裁确认），无需对方同意，合同即告解除。但这种”单方决定权”并非绝对——行使解除权必须符合法律规定或合同约定的条件，否则可能构成违约，需要承担赔偿责任。

（二）解除权的两大类型：法定与约定的边界

根据解除权产生依据的不同，可分为法定解除权与约定解除权：

法定解除权：由法律直接规定，无需合同约定。例如《民法典》第724条规定的”租赁物被司法机关或行政机关依法查封、扣押”等情形，承租人可解除合同；第722条规定承租人无正当理由未支付租金，经催告后仍不支付的，出租人可解除合同。

约定解除权：由合同双方在签订租赁合同时（或履行中）协商约定的解除条件。比如双方约定”若租客连续3个月未支付租金，房东有权解除合同”，或”若房东需将房屋用于子女结婚，提前3个月通知租客可解除合同”。但需注意，约定的解除条件不得违反法律强制性规定（如不能约定”租客迟到交租1天即可解除”），否则该条款无效。

（三）解除权的行使主体：出租人与承租人的双向权利

租赁合同是双务合同，双方均可能成为解除权主体：

出租人可能因租客拖欠租金、擅自改造房屋、违法使用租赁物等情形行使解除权；

承租人可能因房屋存在重大质量问题、房东未履行维修义务、租赁物被第三方主张权利等情形行使解除权；

特殊情况下，双方可能同时享有解除权（如因不可抗力导致合同目的无法实现时）。

三、法定解除权：法律划下的”安全线”

法定解除权是法律对弱势方的保护，也是对严重违约行为的制裁。以下从出租人与承租人两个角度，梳理最常见的法定解除情形。

（一）承租人的法定解除权：当”住得安心”成为奢望

作为租客，最核心的合同目的是”安全、适当地使用租赁物”。当这一目的无法实现时，法律赋予其解除权。

租赁物存在重大瑕疵

这里的瑕疵包括质量瑕疵与权利瑕疵：

质量瑕疵：比如租的房子墙体严重开裂、水管爆裂导致无法居住，或出租的商铺消防设施不达标被责令停业。根据《民法典》第723条，若租赁物危及承租人的安全或健康（如甲醛严重超标），即使承租人订立合同时明知该瑕疵，仍可随时解除合同。

举个真实案例：小王租了一间公寓，入住后发现床垫有严重霉味，经检测甲醛超标3倍。房东虽答应更换床垫但拖延数月未处理。小王起诉要求解除合同，法院最终支持，因为甲醛超标已危及健康，小王的解除权不受”明知瑕疵”限制。

权利瑕疵：指第三方对租赁物主张权利（如租赁物已被抵押且抵押权人要实现债权，或租赁物被法院查封），导致承租人无法正常使用。根据《民法典》第723条，承租人因此不能实现合同目的的，可解除合同。

不可归责于双方的事由导致合同目的无法实现

最典型的是不可抗力（如地震导致房屋倒塌）、政府行为（如租赁的商铺被纳入拆迁范围）。例如，老张租了一间沿街商铺卖早餐，刚装修完就收到政府通知该路段要修地铁，商铺需封闭施工2年。这种情况下，老张可依据《民法典》第563条（一般法定解除情形）主张解除合同，双方互不承担违约责任。

出租人未履行维修义务

租赁合同中，维修义务一般由出租人承担（当事人另有约定除外）。若租赁物需要维修，承租人通知后出租人在合理期限内未维修，承租人可自行维修，费用由出租人承担；若因未及时维修导致承租人无法使用租赁物，承租人还可主张解除合同。

生活场景：小李租的房子冬天暖气不热，多次联系房东维修，房东总说”过两天”。半个月后气温骤降，小李冻得感冒，无奈搬去酒店住。此时小李可以通知房东解除合同，并要求房东承担已支付的租金、酒店费用等损失。

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