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新经济形式下房地产企业成本现状与控制措施

房地产业是我国国民经济发展的重要支柱产业，对我国相关产业发展有着巨大的驱动作用。然而房地产业在发展中会出现大量资金，管理过程繁琐、复杂。随着中央政府不断加大对房地产业的监督管理，成本控制成为房地产业当前最重要的问题。从房地产企业角度出发，加强成本控制，不仅能节约成本，有效控制投资成本，还能增加企业经济效益。就目前我国市场经济形式和房地产发展现状来看，房地产企业已处于市场饱和状态。在这样的环境下，房地产企业无法突破自身发展和企业之间的竞争制衡，基于此，房地产企业要采用成本管理方式打破制约，利用自身优势提升企业核心竞争力，促进企业经济效益增长。

一、新经济形式对房地产企业成本控制的影响

1.融资成本的影响。当前房地产业处于逐渐破裂的状态，融资成本主要呈明显的上升趋势。首先，是时间成本的增多，从2013年开始房地产企业获取银行贷款的时间逐渐上涨，审批流程和贷款条件的增多，增加了企业在银行贷款时间，降低了审核效率，导致企业资金成本上升。随着贷款手续费的增多，房地产企业长期贷款也受到限制，企业需要付出更多的利息，融资成本长期处于高成本状态，导致中小房地产企业容易出现资金无法周转的情况，随时都会因资金链断裂倒闭。在新经济形式下，生产成本的增多、房地产企业融资资金管理质量降低、其利用率不高也对企业发展带来消极影响。由于在项目建设中，人工费用更多还是采用现金方式支付，而在融资构成中现金部分并不高，这样就会造成现金规划不明确等问题。融资成本中要不断提升对成本核算的要求，企业成本核算内容增多，财务部门的任务量也在不断增加，需要工作人员核算大量的债务数据，企业在此过程中还要背负还债风险，增加了企业无形偿还债务的风险。

2.开发成本的影响。在新经济形式下，房地产企业在项目开发中的成本呈上升趋势。房地产企业项目在建设过程中需要大量的材料，在一定程度上也带动了材料发展。随着市场经济的飞速发展，原材料和工作人员的薪酬也在不断地增多，而房地产在这个过程中却没有增加销量，企业在销售不景气的情况下还要负担开放成本上涨的费用，在一定程度上造成房地产企业的压力增大，同时也对房地产企业成本管理提出了更高的要求。此外，政府对土地购买也提出新要求，限制了房地产企业购买，随着国家政策的转变，房地产企业所需建设土地的增多，企业需要承担的开发成本也在增加，房地产开发以及从原来的“清水房”转变为现在的“精装房”，为了适应市场发展，房地产企业在项目开发中需要装修商品房，这在一定程度上也提高了开发成本。随着人们生活品质的提高，对生活环境的要求也越来越高，也就对建筑施工的要求越来越高，在项目建设过程中对原材料质量控制、施工安全、施工质量、审计工作等工作开展承担的成本也在不断增加。但是在当前大型项目开发过程中，房地产企业成立的施工小组并不符合项目施工要求，开发成本在一定程度会制约房地产发展，对部分中小型企业影响较大，会让他们面临破产的情况，这也就要求房地产企业要重视自身成本控制，加强成本控制，使管理方式不断适应新经济发展要求。

3.销售成本的影响。在新经济形式下，房地产企业销售也受到巨大的影响。首先，市场饱和度不断提升，房地产企业不得不选择更多样的推广方式，需要承担更多的商品推广费用，而且随着市场经济的快速发展，物价也呈现出上涨趋势，工作人员的薪酬也呈现上涨趋势，导致房地产盈利呈负面趋势，为避免“入不敷出”的出现，房地产企业就需要合理控制成本。其次，就是人才引进方面，房地产企业经济随时面临着破裂的情况，许多工作人员选择从事其他行业，为了补充公司销售空缺，房地产企业不得不扩大招聘范围，需要承担宣传费用，同时还要加强对在岗人员的培训费用，而且随着房地产市场经济持续降低，房地产企业发展受到各方面因素的限制，需要采用各种方式才能吸引消费者购买。再其次，就是盈利模式都受到限制。销售成本规模总体发展还是以上升趋势发展，在这趋势下，有效地成本控制成为提升房地产利润的关键。例如，在万科集团发展中，会为销售人员预留较高的薪资，以达到控制销售成本的目的，且提高了销售效率；恒大集团则是为商品房装修，以“精装房”的形式吸引消费者，在开放过程中有效利用政策，防止因成本過高对成本控制产生不良影响。在新经济形式下，消费者的购买能力并未得到提升，但是人工成本和材料成本在不断上升，这就要求房地产企业重视成本控制，提高成本控制水平，促进房地产企业稳定发展。

二、房地产企业成本控制体系的构成

在房地产企业成本控制工作中要明确成本账户与合同模板之间的关系。并通过收集和规划成本，分解为多种合同，以此提升成本控制效率。每个合同都要与项目内容一致，并从成本控制内容反映出不同合同对项目产生的影响，并及时有效地采取措施控制成本。房地产企业在项目成本控制过程中要采用信息技术，管理人员要重视成本控制