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土地交易协议设计与法律条文参考

摘要

本协议模板参考了中国现行土地管理法律法规，就土地交易过程、权责边界、履行保障等方面进行了结构化设计，以提供交易双方参考。实际应用中建议由专业法律人士审阅调整。

一、协议正文框架

1.基本信息条款

1.1协议编号：[年度]-[序号]

1.2交易双方：

甲方：[全称/个人姓名]，身份证号：[XXXX…]

乙方：[全称/个人姓名]，身份证号：[XXXX…]

1.3土地基本信息（依据《土地管理法实施条例》）：

土地位置：[县/区]-[宗地编号]

土地面积：[XX]平方米

用途：[依据《土地用途分类》GB/TXXXX]

宗地权属：“[国有/集体]”土地使用

让渡方式：“[出让/转让/互换/赠与]”

土地使用权年限：[起始日至终止日]年（依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条）

1.4审批与备案要求（参考《不动产登记操作规程》）：

宗地需已完成：

①出让程序（依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》）。

②不动产首次登记（四MCC流程）。

税费过户依从：

增值税依《财政部税务总局关于房地产企业增值税征管有关问题的通知》（财税〔2016〕36号）

-印花税按《印花税法》第五条纳税

2.价格条款（依据《国有土地使用权出让规定》第二十六条）

2.1土地出让价款总额：人民币[金额]元

2.2支付方式：

2.2.1首期款[金额]，须在协议签署后[X]日内缴付至指定账户。

2.2.2专项审批通过验收后[X]日内支付剩余款项。

2.3变更补偿条款（参考《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》）：若政策重大调整导致地价需调整，按原评估机构价值重新协商

3.履行与保证条款（依据《民法典》合同篇第535条）

3.1甲方保证事项：

3.1.1已取得合法的土地使用权处分权。

3.1.2无抵押、查封等权利限制。

3.1.3配合完成：

不动产转移登记（依据《不动产登记暂行条例》

历史遗留问题处置（参考《不动产登记操作规程》第12条）

3.2乙方权利确认：

4.时间计划（参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十五条）

条款

时间限制

法规依据

签订纳契

对接公告发布后[10]工作日内

附件A约定

完成交付

纳契后[30]日内

《民法典》第582条不可抗力条款

不动产登记

交付后[30]日内

《不动产登记暂行条例》第9条

5.违约责任（依据《民法典》第584条）

5.1甲方逾期交付责任：

每超期一日，按现值滞纳金0.1%支付赔偿。

超过法定交付期[3]日，乙方可解除合同（《民法典》第563条第3款）

5.2产权瑕疵担保：

交付土地存在划拨性质未变更（见《划拨用地目录》第五项）

6.争议解决（参考《民事诉讼法》第34条）

6.1优先协商（30日内）

6.2协商未果，提交土地所在地法院诉讼（依据《不动产统一登记管理办法（试行）》第7条管辖规定）

6.3证据规则：适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六条单证要求

7.特别条款

7.1知识产权处理（如存在采矿权等）：

须取得《矿产资源勘查许可证》的转证明书（见《探矿权采矿权转让管理办法》）

7.2政策变动适用：遇《城乡规划法》修订，依修订日后实施条款（《合同法》第127条）

二、法律条文重点索引

(一)国土部部规章类

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2002修订）第四十二条

《国有企业土地资产处置审批和监督管理暂行办法》第7条权利人审核

《存量建设用地藕合利用评价规程》CJJ/T201

(二)税务法规类

《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第2条转让定价

《房地产行业增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第36号）附件【表】

(三)审计要求参考

《土地出让收支财务管理办法》第三十六条会计科目规范

《征用土地补偿费财务管理暂行办法》第十三条资金用途

三、附录清单（参照《不动产登记材料清单》）

附录一：土地状况图及四至范围说明

附录二：审批事项审批意见（如规划、环保批文）

附录三：评估机构核准单（需满足《资产评估法》第十七条备案要求）

说明：本协议未包含林地、草地等非农用地特别条款，实际交易需增补《森林法实施条例》第55条等特殊法律配合。所有条款需结合当地自然资源厅《土地交易实施细则》补充编排。

土地交易协议设计与法律条文参考（1）

一、土地交易协议基本框架

1.协议heading部分

[标题：XXX土地交易协议]

签订日期：XXXX年XX月XX日

签订地点：XXXX

甲方（买方）：XXXXX[身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXX]

乙方（卖方）：XXXXX[身份证号：XXXXXXXX