2025年房地产项目设计与价值控制.pdfVIP

天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为。——《孟子》

房地产项目设计与价值控制

摘要：随着房地产市场竞争不断加剧，粗放式的管理已不能为

房地产开发企业带来可持续利润，企业长期的生存和发展需要与市

场相适应并具有前瞻性的管理理论进行指导。本文通过论证价值控

制的基本理论和核心理念，试图分析将价值控制引入到房地产前期

设计阶段，分别论述了价值控制在房地产项目设计阶段应用的意

义，分析了价值控制在设计阶段控制的要点，介绍了价值控制在项

目设计中应用方法，通过在设计阶段价值控制的实施，可以取得良

好效果，可以节约投资，提高项目价值。

关键词：价值控制；房地产；设计；应用方法

1．价值控制的核心理念

价值控制(valuemanagement，vm)是在价值工程(value

engineering，ve)基础上发展起来的一种系统的管理理论和方法

（张如潮，1998）。它通过对事物价值系统进行系统化理论分析和

综合研究，运用价值规划、价值分析和价值工程等来实现价值增值

（马庆国，1985）；是在满足功能前提下降低全寿命周期成本，提

高产品或作业的价值，满足客户的需求。通过在房地产开发项目中

的应用，价值控制既能促使业主和设计人员了解客户的需求，及时

做出有益于项目的调整，又能提升各单位的管理水平和工作质量、

工作效率和效益，提高整个工程项目的价值。因此论题“价值控制

可能是一种昂贵又耗时日的方法，不能寄希望于其能带来成本、时

间和质量方面的显著收益。”这种说法在目前房地产项目管理日益

人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。——刘鹗

科学化、精细化的背景下显然是不成立的。

在工程项目管理和房地产领域，以工程项目为对象的项目价值

控制理念以英国里丁大学(theuniversityofreading)的的价值

控制思想为主。格林教授(green.s.d)认为价值工程并不一定需要

出现在工程项目管理工作中，它只是一种成本管理方法，在需要降

低成本时可以使用。而工程项目管理的主要问题是明确项目目标，

并围绕目标体系进行工程项目管理工作。vm的工作过程，实质就是

针对工程建设项目的功能和成本等方面提出问题、分析问题和解决

问题的过程，一般分为系统分析、系统综合、系统评价及优化、系

统实现四个过程；vm的核心理念是系统功能分析和方案创造。

2．价值控制理论在房地产项目设计阶段应用的意义

价值控制对项目目标实现影响最大的阶段，是在设计管理的前

期决策阶段和设计阶段。从国内外实践所形成的数据来看，影响开

发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，合理

的设计方案可以节约施工阶段的建造成本（刘永峰，2004）。因为

当初步设计方案确定以后，建筑物的结构形式、外观设计、平面布

置以及装修标准全部应确定，它对项目全寿命周期成本的影响占

75%～85%；而施工阶段，可以节省工程成本的潜在量只占到项目总

投资的5%~15%。因此，价值控制在前期决策阶段和设计阶段的应

用非常重要。国外的价值控制实践表明，在项目的概念阶段和设计

阶段，价值控制对工程项目的正确决策贡献最大，节约工程项目成

本的可能性也最大。

学而不知道，与不学同；知而不能行，与不知同。——黄睎

通过在设计阶段价值控制的实施，可以取得良好效果，可以节