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物业管理费收缴制度

一、制度制定的基本原则

物业管理费收缴制度的建立与执行，必须遵循以下核心原则，以确保其公平性、合理性与可行性：

1.合法性原则：严格遵守国家及地方相关法律法规，确保收费项目、标准、方式等均有法可依，杜绝乱收费现象。收费标准的制定与调整，需履行相应的民主程序。

2.公开透明原则：收费项目、收费标准、收支情况等信息应及时向全体业主公开，接受业主监督。确保业主对物业费的构成和用途有清晰的了解。

3.公平合理原则：收费标准应与物业服务等级、服务内容、社区规模及实际成本相匹配，对所有业主一视同仁，体现权利与义务的对等。

4.效率便捷原则：不断优化缴费流程，提供多样化的缴费渠道，方便业主及时、便捷地完成缴费，提高收缴效率。

5.服务优先原则：坚持以服务促收缴，通过提升物业服务质量和水平，增强业主的认同感和付费意愿，实现良性循环。

6.人性化原则：在制度框架内，对确有困难的业主给予适当理解与帮助，灵活处理特殊情况，体现人文关怀。

二、物业管理费收缴操作规范

（一）收费对象与范围

物业管理费的收费对象为物业范围内的所有产权人（业主）及实际使用人（租户，通常由业主承担连带责任或按租赁合同约定）。收费范围应明确界定，一般包括：

*住宅、商业、办公等各类物业单元的物业管理服务费。

*停车场管理费（如适用，需明确与停车费的区别）。

*其他经业主大会或业主委员会同意的特约服务费或代收代缴费用（如公摊水电费等，需单独列明）。

（二）收费标准的确定与公示

1.标准制定：物业管理费收费标准应根据物业服务合同的约定、服务成本核算、当地物价水平以及业主承受能力综合确定。前期物业管理阶段，收费标准需按相关规定报政府主管部门备案或审批。

2.信息公示：物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置（如公告栏、电梯轿厢）长期公示物业管理费的收费项目、收费标准、服务内容与标准、计费方式、缴费周期、缴费地点及方式、监督电话等信息。如有调整，需提前按规定程序公示并征得业主同意。

（三）收费周期与方式

1.缴费周期：通常以月度、季度或半年度为缴费周期，具体由物业服务合同约定。鼓励业主预缴，可给予适当的优惠或便利。

2.缴费方式：

*现场缴费：业主可至物业服务中心前台，通过现金、银行卡、移动支付等方式缴纳。

*银行代扣：与业主签订代扣协议，由指定银行按月或按约定周期从业主账户中划扣。

*线上缴费：通过物业服务企业官方APP、微信公众号、支付宝生活号等线上平台进行自助缴费，提升便捷性。

*对公转账：针对企业业主或有需求的个人业主，提供公司账户进行转账缴费。

（四）缴费通知与提醒

1.缴费通知单：在缴费周期开始前，物业服务企业应向每位业主送达书面或电子形式的缴费通知单，明确本期应缴费用、缴费期限、缴费方式及账户信息。

2.温馨提醒：在缴费截止日前，可通过电话、短信、微信等方式向尚未缴费的业主发送温馨提醒，避免业主因遗忘而逾期。

（五）票据管理

物业服务企业在收取物业管理费后，必须向业主开具合法的收费票据（如增值税发票或正规收据），严禁不开票或开具不合规票据。票据存根应妥善保管，以备查验。

三、逾期缴费的处理机制

对于逾期未缴纳物业管理费的业主，物业服务企业应本着“先礼后兵、有理有据、依法合规”的原则进行处理：

1.逾期提醒与沟通：

*逾期初期，应以电话、短信或上门拜访等方式，与业主进行友好沟通，了解未缴费原因。如因业主遗忘，提醒其尽快缴纳；如因对服务不满，应认真听取业主意见，积极改进并做好解释说明工作，争取业主的理解与支持。

*对于沟通后仍未缴费的业主，应发出正式的《催缴通知书》（书面形式，并保留送达证据），明确催缴金额、最后缴费期限及逾期可能产生的后果。

2.违约金收取：根据物业服务合同约定，对逾期缴费的业主可按日加收一定比例的违约金，但违约金比例应合理设置，且总额一般不应超过本金。收取违约金的目的是督促履约，而非盈利。

3.法律途径：

*经多次催缴无效，且逾期时间较长（如超过三个月），在穷尽协商手段后，物业服务企业可依据物业服务合同及相关法律法规，向业主发送律师函，表明通过法律途径解决的意愿。

*若业主仍拒不缴纳，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁，通过法律判决或裁决强制业主履行缴费义务。在此过程中，应注意收集和保存相关证据（如物业服务合同、缴费通知记录、沟通记录等）。

4.禁止性规定：严禁以停水、停电、停气、限制通行等不正当方式催缴物业费，此类行为不仅侵犯业主合法权益，也会激化矛盾，不利于问题的解决。

四、特殊情况的处理

1.房屋空置：对于已交付但长期空置的房屋，其物业管理费的收取标准，应按照国家及地方相关规定执行，或