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物业管理交接验收操作手册

前言

物业管理的交接验收，是物业服务企业更迭或项目初始接管过程中的关键环节，直接关系到物业服务工作的连续性、稳定性以及业主的切身利益。本手册旨在提供一套系统、规范、具有可操作性的指引，帮助相关单位及人员顺利完成物业交接验收工作，确保物业的完好与功能正常，明晰各方权责，为后续物业服务的优质开展奠定坚实基础。

本手册适用于各类物业服务项目的交接验收工作，包括新建物业的承接查验、物业服务企业之间的移交以及业主大会选聘新物业服务企业后的交接等场景。参与交接验收的各方应本着客观、公正、细致、负责的原则，严格依照本手册规定的程序和要求执行。

一、交接前准备

（一）成立交接验收小组

交接双方应共同协商成立交接验收小组，明确各方参与人员及其职责分工。小组成员通常应包括物业服务企业的项目负责人、工程技术人员、客服管理人员、财务人员，业主方代表（如业主委员会成员），原物业服务企业代表（如适用），必要时可邀请专业机构（如工程监理、会计师事务所）参与特定领域的验收。

（二）制定交接验收方案与计划

交接验收小组应共同制定详细的交接验收方案和工作计划，明确交接验收的范围、内容、标准、方法、步骤、时间节点、日程安排以及所需资源（如工具、表格、人员）。方案应具有可操作性，并经各方确认。

（三）资料准备与核查

1.法律文件：物业服务合同、前期物业服务协议（如适用）、业主管理规约、开发建设单位与原物业服务企业签订的相关协议等。

2.物业基础资料：

*物业竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

*设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

*物业质量保修文件和物业使用说明文件。

*物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单及权属证明。

3.业主及使用人资料：业主名册、房屋产权清册、业主及使用人联系方式、房屋装修档案等。

4.管理运营资料：

*各项管理制度、操作规程、应急预案等。

*值班记录、巡查记录、维修养护记录、设备运行记录等。

*业主意见征询、投诉处理记录。

*公共水电费分摊记录、公摊规则。

5.财务资料：

*物业专项维修资金（或住宅专项维修资金）的筹集、使用明细及台账。

*预收、代收费用（如物业费、停车费、水电费）的明细及余额。

*固定资产清单及折旧记录。

*未结清的合同款项、应付款项、应收款项明细。

6.合同协议：与外包服务单位（如保洁、绿化、安保、电梯维保）签订的合同，与供应商签订的采购合同，以及其他未了的债权债务合同。

交接前，接收方应提前向移交方索取上述资料，进行初步核查，对缺失或疑问之处及时提出，要求移交方补充或解释。

（四）现场初步勘查

接收方应在正式交接前对物业项目进行初步的现场勘查，了解物业的大致状况、主要设施设备的运行情况、公共区域的维护状况等，为制定详细验收计划提供依据。

（五）工具与表格准备

准备必要的验收工具，如卷尺、万用表、手电筒、水平仪、空鼓锤、相机/摄像机等，并制作或准备各类交接验收记录表、签到表、问题汇总表等。

二、交接验收实施

（一）资料交接与核查

1.资料清点：交接双方依据资料清单，对上述准备阶段提及的各类资料进行逐项清点、核对。

2.资料审查：对资料的完整性、真实性、准确性进行审查。重点核查图纸与现场是否相符，数据是否清晰，签字盖章是否齐全。

3.资料签收：对核对无误的资料，接收方应在资料交接清单上签字确认，并办理正式的移交手续。对于缺失、破损或不符合要求的资料，应详细记录在《资料交接问题记录表》中，明确补充或完善的责任方和时限。

（二）设施设备及公共区域验收

按照先整体后局部、先系统后单体、先重点后一般的原则，对物业共用部位、共用设施设备及公共区域进行全面细致的检查。

1.工程类验收：

*土建结构：建筑物主体结构、墙体、地面、屋面、楼梯、扶手、门窗等有无裂缝、渗漏、损坏、变形。

*给排水系统：各类供水、排水管道、阀门、水表、水泵、水箱、化粪池、雨水井、污水井等是否畅通，有无渗漏、锈蚀，标识是否清晰，运行是否正常。

*电气工程：高低压配电设备、配电箱（柜）、电缆线路、照明系统、应急照明、公共插座、避雷设施等运行状况，绝缘测试，接地电阻测试，标识是否规范。

*消防系统：火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急广播、消防联动设备、灭火器、消防通道、安全出口等是否符合规范要求，功能是否正常，年检是否在有效期内。

*电梯系统：电梯运行状况，平层精度，门机系统，内呼外呼，照明通风，年检合格证明，维保记录。

*空调系统：中央空调主机、冷却塔、水泵、风管、末端设备等运行状况，温度控制，噪