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物业公司人员必备的相关的知识

1.???售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。要是广告上的宣传内容没有写进合同中，即使今后这些宣传没有兑现，开发商一般也可不能因此而担当责任。要是开发商在这些材料上写得特不明确具体，内容确定，如“送多少钞票的精装修〞，“绿化面积到达多少平方米〞等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大碍事，即使这些内容没有写进合同，开发商也要兑现。因此，一些重要的广告一定要保持好，要是今后发生纠纷，能够作为证据。

参考法条：?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用假设干咨询题的解释?第三条?

2.???房地产商担当虚假广告民事责任的必要条件有什么？

〔1〕房地产商公布了虚假广告。购房者要能够证实广告的内容是虚假的或者局部是虚假的，这种虚假是房地产商主瞧成心所为。这是房地产商担当责任的前提。〔2〕购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依靠〔虚假〕广告，对该广告承诺的内容抱有期瞧才购置房屋的，即受到了欺骗和误导。要是购房者在购房前或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，那么不能认为是受到了欺骗和误导。〔3〕购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钞票的、精神的。〔4〕损害和虚假广告之间有因果关系。也确实是根基讲，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

参考法条：?广告法?第三十七条

3.????认购书?一般包括哪些内容？

?认购书?的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理咨询题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方全然情况。

参考法条:?最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉假设干咨询题的解释?、第一百一十五条?合同法?第一百一十五条

4.???什么是建筑面积？

建筑面积包括两个局部：一局部是套内建筑面积，一局部是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

参考：?建筑面积计算规那么?

5.???什么是套内建筑面积？

套内建筑面积包括三个局部：套内使用面积，套内墙风光积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积。

6.???套内墙风光积包括什么？

套内墙风光积包括两个局部：一局部是公用墙风光积，一局部是非公用墙风光积。公用墙体水平投影面积的一半计进套内墙风光积；非公用墙体水平投影面积全部计进套内墙风光积。

7.???什么是分摊的公用建筑面积？

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用局部的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套〔单元〕商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权回整栋楼购房人共有，购房人按照、的对其享有权利，担当责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

8.???公用建筑面积的分摊原那么是什么？

①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房效劳的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围效劳的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。屡次分摊公用建筑面积的，分不计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

参考：?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么〔试行〕?

9.???哪些公用建筑面积能够分摊？

整幢楼的以下公用面积能够分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电〔楼〕梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防操纵室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变〔配〕电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业治理用房等以及其他功能上为该建筑效劳的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙〔包括山墙〕墙风光积水平投影面积的一半。③计算建筑面积的房屋，层高〔高度〕均应在2.20米以上〔含2.20米，以下同〕。

参考：?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么〔试行〕?。

10.哪些公用建筑面积不能分摊？

①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供热锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋效劳的警卫室、治理〔包括物业治理〕用房。

参考法条