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2025年不动产登记代理人职业资格考试（不动产权利理论与方法）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、下列关于不动产物权变动的说法，正确的是：

A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记一律不发生效力

B.所有不动产物权变动都必须经过登记才能生效

C.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记

D.当事人之间订立的有关不动产物权的合同，自合同签订时该物权即发生转移

A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记一律不发生效力

B.所有不动产物权变动都必须经过登记才能生效

C.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记

D.当事人之间订立的有关不动产物权的合同，自合同签订时该物权即发生转移

【参考答案】C

【解析】根据《民法典》规定，不动产物权变动原则上经依法登记发生效力，但存在例外情形。例如，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记[[30]]。因此A、B项说法过于绝对。D项错误，因为物权变动与合同效力是两回事，不动产物权的转移通常需要登记才能完成。

2、关于不动产所有权的相邻关系，以下表述正确的是：

A.相邻关系是一种独立的用益物权

B.只要双方约定，就可以完全排除法定相邻关系的适用

C.新取得不动产的所有权人，不受原业主遗留的相邻关系约束

D.相邻关系是对不动产所有权行使的必要延伸或限制

A.相邻关系是一种独立的用益物权

B.只要双方约定，就可以完全排除法定相邻关系的适用

C.新取得不动产的所有权人，不受原业主遗留的相邻关系约束

D.相邻关系是对不动产所有权行使的必要延伸或限制

【参考答案】D

【解析】相邻关系是基于不动产的毗邻位置而产生的，是对所有权的必要延伸或限制，并非独立的他物权[[26]]。它是法定的，当事人不能通过约定随意排除其适用。同时，相邻关系具有从属性和继续性，随不动产所有权转移而转移，新所有权人必须承受。

3、下列权利中，属于用益物权的是：

A.抵押权

B.质权

C.留置权

D.建设用地使用权

A.抵押权

B.质权

C.留置权

D.建设用地使用权

【参考答案】D

【解析】用益物权是指权利人对他人所有的不动产依法享有的占有、使用和收益的权利[[28]]。建设用地使用权是典型的用益物权。抵押权、质权、留置权均属于担保物权，其目的在于担保债权的实现，而非直接利用物的使用价值。

4、地役权自何时起设立？

A.自地役权合同生效时

B.自办理地役权登记时

C.自供役地交付给需役地人使用时

D.自双方达成口头协议时

A.自地役权合同生效时

B.自办理地役权登记时

C.自供役地交付给需役地人使用时

D.自双方达成口头协议时

【参考答案】A

【解析】根据《民法典》，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。这表明地役权的设立采“合同生效主义”，登记仅为对抗要件，而非生效要件。

5、下列哪项财产一般不能作为抵押物？

A.建设用地使用权

B.正在建造的建筑物

C.土地所有权

D.有权处分的国有土地上的房屋

A.建设用地使用权

B.正在建造的建筑物

C.土地所有权

D.有权处分的国有土地上的房屋

【参考答案】C

【解析】我国实行土地公有制，城市土地归国家所有，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。任何组织或者个人都不能取得土地所有权[[31]]。因此，土地所有权不能作为抵押物进行交易。其他选项所列的财产，在符合条件时均可依法设定抵押。

6、关于不动产登记簿的效力，下列说法正确的是：

A.不动产登记簿是证明物权归属的唯一依据

B.登记簿记载的事项与真实权属状况不符时，应以真实情况为准

C.不动产登记簿是物权归属和内容的根据

D.利害关系人认为登记簿记载错误的，只能通过诉讼解决

A.不动产登记簿是证明物权归属的唯一依据

B.登记簿记载的事项与真实权属状况不符时，应以真实情况为准

C.不动产登记簿是物权归属和内容的根据

D.利害关系人认为登记簿记载错误的，只能通过诉讼解决

【参考答案】C

【解析】《民法典》明确规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。它具有权利推定效力，但并非不可推翻。当有证据证明真实权属状况与登记簿不一致时，可以依法更正。利害关系人可先申请更正登记，对结果不服再提起诉讼。

7、宅基地使用权的特征不包括：

A.权利主体具有特定性，一般为农村集体经济组织成员

B.权利取得具有无偿性或福利性

C.使用权可以自由转让给城镇居民

D.宅基地面积受到法定标准的限制

A.权利主体具有特定性，一般为农村集体经济组织成员

B.权利取得具有无偿性或福利性

C.使用权可以自由