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房屋买卖税费纠纷处理

一、开篇：一场未算清的”糊涂账”引发的思考

去年冬天，我陪朋友王姐去房产中介签二手房买卖合同。签完字后，中介小王随口说了句：“过户时记得带银行卡，税费大概得准备8万。”王姐当时就急了：“合同里不是写着’税费由卖方承担’吗？怎么还要我出钱？”小王挠着头解释：“契税是买方交的，增值税和个税才是卖方的。”两人当场争执起来，最后合同差点作废。这个小插曲让我意识到，房屋买卖中的税费问题看似”小钱”，实则是最容易引发纠纷的”导火索”。

房屋买卖涉及的税费种类多、计算复杂，加上政策调整频繁，买卖双方常因”谁该交”“交多少”“怎么算”产生矛盾。这些纠纷不仅影响交易进度，更可能让原本和气的买卖双方对簿公堂。本文将从税费种类解析、常见纠纷类型、处理流程与技巧、风险预防四方面展开，带您看透房屋买卖中的”税事”。

二、基础篇：先搞懂”要交哪些税”才能避免纠纷

（一）房屋买卖涉及的主要税费清单

房屋买卖税费可分为”必交税费”和”可能产生的税费”两大类，咱们先把最常见的几种说清楚：

契税：这是买方必须交的”入门费”，只要买房就得交。税率根据房屋面积和购房者名下房产数量浮动：首套房90㎡以下按1%征收，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%、90㎡以上2%（部分城市执行3%）；三套及以上基本都是3%。举个例子，买套120万的首套房（90㎡以上），契税就是120万×1.5%=1.8万。

增值税及附加：以前叫”营业税”，现在改增值税了。如果房子房产证未满2年（部分城市要求满5年），卖方需要按”差额”或”全额”缴纳。全额征收的话，税率是5%（增值税）+0.6%（附加税），合计5.6%。比如房子卖200万，未满2年的话，增值税就是200万×5.6%=11.2万。如果满2年（非普通住宅），则按（卖出价-买入价）×5.6%征收。

个人所得税：卖方卖房赚了钱，国家要收”盈利税”。常见有两种计算方式：一种是按”差额”的20%征收（卖出价-原房价-合理费用），另一种是按”全额”的1%-2%征收（各地规定不同）。比如房子原价100万，卖出150万，合理费用（装修、贷款利息等）10万，差额就是40万，个税就是40万×20%=8万；如果按全额1%算，就是150万×1%=1.5万。

其他费用：印花税（现在买卖住房基本免征）、登记费（80元/件）、评估费（贷款时可能产生，一般0.1%-0.5%）、中介费（1%-3%，但不算税费）。

（二）容易混淆的”税费承担规则”

很多人以为”谁受益谁交税”，但实际税费承担有法定和约定两种：

法定承担主体：契税法定由买方交，增值税、个税法定由卖方交，这是税法明确规定的。就像王姐的例子，中介说”契税是买方的”，这是对的。

约定优先原则：但《民法典》允许买卖双方通过合同约定税费承担主体。比如合同里写”所有税费由买方承担”，那即使增值税法定是卖方的，也得买方出。这也是为什么很多二手房合同会写”净得价”——卖方只收房款，所有税费由买方包圆。

（三）政策变化的”隐形影响”

税费政策不是一成不变的，比如”满2免征增值税”“满5唯一免征个税”这些优惠，会直接影响税费金额。我有个朋友2021年签了购房合同，约定”满2后过户”，结果2022年政策调整，改成”满5免征增值税”，原本省10万的税突然要交，买方觉得被坑了，差点闹上法庭。

三、纠纷篇：这些”坑”最容易引发矛盾

（一）约定不清的”文字游戏”

最常见的纠纷就是合同里写”税费由某方承担”，但没明确具体税种。比如合同写”卖方承担所有税费”，但买方可能认为包括契税，而卖方觉得契税是买方的法定税种，不该自己出。去年处理过一个案例：张女士买李大爷的房，合同写”卖方承担税费”，过户时张女士要求李大爷交契税，李大爷急了：“我活了60年，买房哪有卖方交契税的？”最后闹到法院，法官说合同里的”税费”没有明确范围，属于约定不明，按法定承担——契税还是张女士交。

（二）阴阳合同的”偷鸡蚀米”

有些人为了少交税，签”阴阳合同”：一份高价合同给银行贷款，一份低价合同拿去交税（比如实际150万的房，网签写100万）。结果可能引发两种纠纷：一是买方可能要求按低价合同付款，卖方不同意；二是被税务机关查到，要求补缴税款并罚款。我认识的一个中介说，前两年有对夫妻为了省5万税做阴阳合同，结果过户时税务系统评估价是130万，不让按100万交税，最后不仅没省到钱，还因为虚假申报被警告，交易也拖了3个月。

（三）政策突变的”计划赶不上变化”

税费政策调整（比如税率变化、免税条件改变）常让买卖双方措手不及。2023年某城市突然将增值税免征年限从2年延长到5年，很多已经签了合同但未过户的买卖双方慌了：原本满2年不用交的10万增值税，现在要交了。这时候如果合同里没约定”政策变化如何处理”，买方可能要求降价，卖方可能要解约，特别容易闹矛盾。