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在实际操作中，我们发现第一个必须明确的内容是租金支付条款。以我上个月处理的王女士与房东陈先生的纠纷为例，合同中仅写明月租3500元，却未约定支付时间和方式。王女士习惯每月15日发薪后支付，而陈先生要求每月1日支付，最终导致双方关系紧张。正确的写法应该是：租金每月人民币叁仟伍佰元整（￥3500.00），承租方应于每月1日前通过银行转账方式支付至出租方指定账户（开户行：中国工商银行北京分行，账号：622202020005678，户名：陈明），逾期支付每逾期一日按日租金的0.5%支付违约金。
在实际工作中，维修责任划分是最容易产生争议的部分。我处理过的赵先生与刘女士的案例就很典型——空调突然不制冷，维修费用1200元，双方互相推诿。根据《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。因此，我们建议在合同中明确：租赁期间，房屋主体结构、固定装修及出租方提供的固定设施设备（如空调、热水器、壁挂炉等）的自然损坏由出租方负责维修，维修费用由出租方承担；因承租方使用不当或人为造成的损坏，由承租方负责维修并承担费用。维修应在接到报修后24小时内响应，48小时内完成（特殊情况除外）。
对于违约责任条款，必须具体明确。我见过太多合同中只简单写违约方应承担违约责任，这样的约定在诉讼中几乎无法执行。以我今年3月处理的孙小姐提前退租案为例，合同中未约定提前解约的违约金计算方式，导致双方对违约金金额产生巨大分歧。正确的约定应该是：承租方提前解除合同的，应提前30日书面通知出租方，并支付相当于一个月租金的违约金；出租方提前解除合同的，应提前30日书面通知承租方，并支付相当于两个月租金的违约金。若承租方逾期支付租金超过15日，出租方有权解除合同并要求承租方支付相当于一个月租金的违约金。
总的来看，下一阶段的重点是确保合同条款在实际执行中的可操作性。建议大家在签订合同后，双方应立即建立群或添加联系人，确保在出现问题时能够第一时间沟通。如果发生争议，尝试通过协商解决，协商不成的可以申请当地街道办或居委会调解，调解无效的再向房屋所在地人民法院提起诉讼。作为专业建议，我推荐大家在签约前花200300元请专业律师审核合同，这笔投入相比可能产生的上万元纠纷成本来说是非常值得的。
北京市朝阳区房地产法务中心
法务专员：李明
2025年10月15日
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