2025年中国酒店业市场投资与价值洞察报告.docxVIP

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前言PREFACE

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当前中国酒店市场已正式迈入存量时代，行业对融资的需求日益增长。基于此，本报告针对酒店评估方法、运营模式、财务报表及行业平均参数展开详尽分析，从酒店与评估双维度出发，以客观专业的视角构建并呈现全面系统的酒店评估逻辑，为市场提供清晰的认知框架。

国内酒店资产证券化市场已历经多年探索，在此过程中，行业已沉淀出初步的酒店投融市场数据。我们已将这些数据进行系统整理并收录于本报告中，从整理结果中可清晰看到，众多酒店业主与投资人对尝试酒店资产证券化市场抱有明确兴趣，正积极关注这一领域的参与机会。同时，报告对海外酒店REITs市场进行了全景式调研，不仅深入分析体量、规模、分派收益率、市净率等核心参数，还通过两个典型案例的深度剖析，呈现海外市场的发展面貌。此外，针对国内发展势头迅猛的酒店集团，报告也围绕其运营模式、市场份额、发展战略及出海计划展开分析。

报告从多个维度对酒店行业未来发展进行展望，我们期待通过本次研究，为推动国内酒店资本市场向更客观、更专业的方向发展提供助力，也盼望着一个成熟规范的酒店资本市场能在未来逐步成型。

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目录

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P6

中国内地酒店运营市场概览

P20

中国内地酒店

资产证券化市场概览

P26

全球酒店

REITs市场分析

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06

P48

中国内地酒店品牌集团现状

P54

中国内地酒店估值逻辑

P68

总结

及趋势分享

CONTENTS

戴德梁行中国酒店业市场投资与价值洞察

戴德梁行

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01从酒店档次来看，五星级与四星级酒店的发展趋势高度相似，均在2019年触及数量顶峰，

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此后逐步呈现下降态势，这一变化主要由两大

此后逐步呈现下降态势，这一变化主要由两大因素驱动：一方面，星级制度的“同质化瓶颈”日益凸显，同为五星级酒店的两个不同品牌的酒店，在品牌定位、设施配套及客单价上存在显著差距却共享同一评级标签，导致高端酒店对“星级”的价值认同下降，近年新增高端酒店多选择放弃评星，部分存量酒店甚至主动退出星级体系；另一方面，近年间经济形势倒逼市场回归理性，消费与投资端均趋于谨慎，高端酒店新增供给明显收缩，行业发展逻辑从规模扩张转向存量优化。

与高星级酒店不同，三星级及有限服务酒店因小业主占比高的特性，呈现出更高的市场敏感度。一旦遭遇不可抗力事件，小业主多抗风险能力弱，或将作出退出市场的决策，这使得三星级酒店数量波动更为频繁，成为星级酒店市场中最灵活的调整者。

根据中国文化和旅游部公开数据（截至2024年三季度），国内星级酒店总规模达5,620家，整体呈现“高端少、中端及有限服务多”的结构特征，其中五星级酒店736家、四星级酒店2,073家，三星级及有限服务酒店数量最多，达2,811家。

2009年-2024

2009年-2024年中国内地星级酒店数量

(三星级及以上)*

(三星级及以上)

*截至2024年三季度

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中国内地酒店运营市场概览

中国内地酒店

运营市场概览

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四星

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数据来源：中国文化和旅游部公开数据

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戴德梁行中国酒店业市场投资与价值洞察

戴德梁行

从酒店等级维度看，三星级酒店的整体入住率表现始终优于四星与五星级酒店，呈现出更贴

从酒店等级维度看，三星级酒店的整体入住率表现始终优于四星与五星级酒店，呈现出更贴近大众消费需求的韧性。而四星与五星级酒店走势高度趋同，凸显高端酒店发展的清晰联动性：二者均在2011年触及入住率峰值，此后逐步回落；2020-2022年受外部冲击持续探底，2023年借势疫情后复苏实现报复式反弹；2024年的小幅回落。

从酒店所在的城市等级来看，各等级城市五星级酒店入住率均在2019年触及峰值，此后受疫情冲击与需求端收缩的双重影响，不同能级城市呈现明显分化态势：一线城市酒店受创最为显著，二三线城市则相对平缓。这一差异核心在客群结构：一线城市酒店国际客群占比高、国内商旅客规模大，疫情下跨境流动受限、商务差旅锐减，两大需求收缩直接导致入住率大跌；而二三线城市酒店国际客群少、需求基数小，疫情对核心客群冲击