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建筑行业合同管理实务操作手册

前言

在建筑行业，合同是维系各方关系的生命线，是项目顺利实施的基石，更是企业实现经营目标、规避法律风险的关键工具。一份权责清晰、条款严谨的合同，能够有效减少纠纷，保障工程质量与进度，最终实现各方共赢。反之，合同管理的疏漏则可能导致项目停滞、成本超支，甚至引发法律诉讼，给企业带来难以估量的损失。本手册旨在结合建筑行业特点与实务经验，系统梳理合同管理全流程的操作要点与核心关切，为业内同仁提供一份兼具专业性与实操性的参考指南，助力企业提升合同管理水平，从源头防范风险，提升项目整体效益。

第一章合同签订前的策划与准备

合同管理的精髓在于“功夫在诗外”，签订前的充分准备与精心策划，是确保合同质量的第一道防线。

1.1项目前期调研与风险评估

在接触具体合同文本之前，首要任务是对项目本身进行深入调研。这包括对项目背景、业主需求、资金来源、政策环境、现场条件以及市场行情的全面了解。同时，需对项目潜在的各类风险进行初步识别与评估，如政策风险、市场价格波动风险、地质条件风险、工期风险等。此阶段的工作质量，直接影响后续合同条款的设置与风险分担机制的构建。

1.2合作方的选择与资格审查

选择信誉良好、实力雄厚、履约能力强的合作方，是合同顺利履行的前提。对潜在合作方（包括业主、承包商、分包商、供应商等）的审查应全面细致，不仅要核实其营业执照、相关资质证书、安全生产许可证等基本法律文件的真实性与有效性，还应关注其过往业绩、商业信誉、财务状况、诉讼仲裁记录以及项目团队的专业能力。必要时，可进行实地考察或要求提供履约担保。

1.3合同模式的选择与策划

建筑项目的多样性决定了合同模式的多样性。常见的如固定总价合同、单价合同、成本加酬金合同等，各有其适用场景与风险特征。应根据项目的规模、复杂程度、设计深度、工期要求以及业主的管理能力等因素，审慎选择最适宜的合同模式。同时，需对合同的主要构成部分，如勘察、设计、施工、监理、采购等，进行合理拆分与组合，明确各合同之间的界面与衔接。

1.4合同主要条款的初步拟定与审查

在充分调研和风险评估的基础上，应着手拟定合同的主要条款框架。核心条款包括但不限于：工程范围、合同价款、工期要求、质量标准、付款方式、双方权利义务、违约责任、争议解决方式、风险分担原则等。此阶段，法务部门或专业律师的早期介入至关重要，确保条款的合法性、合规性，并最大限度地维护自身合法权益，同时兼顾合同的公平性与可执行性。避免使用过于模糊或容易产生歧义的表述。

第二章合同谈判与签订

合同谈判是一个博弈与平衡的过程，旨在将前期策划的成果转化为具有法律约束力的具体条款。

2.1谈判团队的组建与策略制定

根据合同的重要性与复杂程度，组建由商务、技术、法务、财务等相关专业人员构成的谈判团队。明确主谈人、辅谈人及各自分工。谈判前应制定详细的谈判策略，包括谈判目标（最优期望、可接受底线）、重点难点问题的应对方案、让步的条件与幅度等。

2.2谈判过程中的核心关注点

谈判应围绕合同的核心条款展开。对于工程范围，应力求界定清晰、无遗漏、无歧义，必要时可辅以图纸、工程量清单等作为附件。合同价款方面，需明确计价依据、调整范围与方式（如材料价格波动、设计变更等）。工期条款应明确开工日期、竣工日期、关键节点工期以及工期延误的责任认定与处理。质量标准必须具体、明确，符合国家及行业相关规范要求。付款方式是谈判的重点，需明确预付款、进度款、结算款的支付条件、比例、期限及程序。违约责任的设定应具有可操作性，且与违约行为的性质和后果相匹配。

2.3合同文本的最终审核与签署

谈判达成一致后，形成的合同文本必须进行最终的、全面的审核。审核内容包括：条款的完整性、准确性、逻辑性、合法性，文字表述的严谨性，附件的齐全性与一致性等。所有参与审核的部门均应签署明确意见。合同签署前，需核实签约各方授权代表的授权文件，确保签约行为的有效性。合同签署应规范，加盖单位公章或合同专用章，并由法定代表人或授权代表签字。多页合同应加盖骑缝章，防止内容被抽换。

第三章合同履行过程中的动态管理

合同签订并非结束，而是合同管理的真正开始。履行阶段的精细化管理是实现合同目标的关键。

3.1合同交底与责任分解

合同签订后，应立即组织合同交底会议。由合同管理部门或主责部门向项目实施团队（包括技术、施工、质量、安全、物资、财务等）详细解读合同主要条款、风险点、双方权利义务、违约责任以及项目团队的合同责任。将合同约定的各项义务与责任分解到具体部门和责任人，并明确考核机制。确保项目团队全员了解合同要求，自觉按合同行事。

3.2合同履行的跟踪与记录

建立合同履行台账，对合同约定的各项义务（如进度、质量、付款、资料提交等）的履行情况进行动态跟踪与记录。重要的履行节点（如开工、竣工、验收、