存量集体建设用地使用权流转的区域比较与协同发展研究——以苏州与广东为核心.docxVIP

存量集体建设用地使用权流转的区域比较与协同发展研究——以苏州与广东为核心

一、引言

1.1研究背景与意义

随着我国城市化和工业化进程的快速推进，土地资源的合理配置和高效利用成为关键议题。集体建设用地作为我国土地资源的重要组成部分，其流转对于缓解城市土地供需矛盾、促进农村经济发展以及实现城乡一体化具有重要意义。然而，长期以来，我国集体建设用地流转受到严格的法律和政策限制，导致大量集体建设用地处于低效利用或闲置状态，同时也引发了诸多隐形流转和违法用地问题。

苏州和广东作为我国经济发达地区，在集体建设用地流转方面进行了积极的探索和实践，形成了各具特色的流转模式和经验。苏州凭借其乡镇企业发达的优势，早在1996年就出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，将无序的集体非农建设用地流转纳入正常管理轨道，经过多年发展，积累了丰富的流转管理经验，在流转程序规范、收益分配机制等方面有诸多创新举措。而广东省则在2005年以省长令的形式颁布《广东省集体建设用地流转办法》，并在全省范围内实施，其流转范围更广、规模更大，在市场机制引入、与国有土地市场衔接等方面做出了有益尝试，为全国集体建设用地流转提供了宝贵的借鉴。对苏州和广东的集体建设用地流转进行研究，具有典型性和代表性，能为其他地区提供可复制的经验。

本研究具有重要的理论和实践意义。在理论上，有助于丰富和完善集体建设用地流转的相关理论体系，深入探讨集体建设用地流转的内在机制、影响因素和发展规律，为后续研究提供理论支撑。在实践中，通过总结苏州和广东的成功经验与存在问题，能够为政府部门制定更加科学合理的集体建设用地流转政策提供依据，促进土地资源的优化配置，提高土地利用效率；保障农民的合法权益，增加农民财产性收入，促进农村社会的稳定与发展；推动区域经济的协调发展，加快城乡一体化进程，实现土地资源在城乡之间的合理流动和高效利用。

1.2国内外研究现状

国外大部分土地实行私有制，土地可直接进入市场交易，因此国外专家学者较少使用“土地流转”这一词汇，其研究主要围绕土地市场和土地交易展开，如土地买卖、租赁、抵押等，重点关注土地的流通机制和资源使用效率，而非土地权属。在产权方面，科斯提出通过使产权明晰和允许交易，可实现资源的最优配置；在地租方面，配第最早提出级差地租概念，亚当?斯密、大卫?李嘉图等对其进行了深入研究，马克思在此基础上创立了绝对地租理论；在土地交易方面，DouglasC.Mailian认为土地可在公开市场自由交易，但政府应干预以弥补市场缺陷，KlausDelninger研究表明以市场为基础的土地流转方式比行政调配更能实现土地利用效率。

国内关于集体建设用地流转的研究始于二十世纪八十年代，主要集中在以下几个方面：一是集体建设用地流转内涵和原因及其必要性研究，李延荣指出土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用权在土地使用者之间的转移；黄姗认为集体建设用地使用权是在农民集体土地所有权基础上派生的用益物权；张建仁通过分析城市化进程与土地需求关系，指出城市化促成了农村集体建设用地流转。二是我国集体建设用地流转现状及存在问题研究，学者们普遍认为目前集体建设用地流转现象普遍存在，形式多样，以租赁为主，流转后主要作为生产经营性用地，但也存在法律法规不完善、流转程序不规范、权益保障不足、市场机制不健全等问题。三是完善我国集体建设用地流转的对策研究，包括完善法律法规、规范流转程序、加强权益保障、促进市场机制建设等。

然而，当前研究对苏州和广东集体建设用地流转的对比分析相对不足，缺乏对两地流转模式、政策效果、存在问题等方面的系统比较，也较少探讨两地在集体建设用地流转中的协同发展路径。

1.3研究方法与创新点

本研究将采用多种研究方法，以确保研究的全面性和深入性。文献研究法，通过广泛查阅国内外相关文献，包括学术期刊论文、学位论文、政府文件、研究报告等，梳理集体建设用地流转的理论基础、政策演变和研究现状，为研究提供理论支撑和研究思路。案例分析法，深入剖析苏州和广东在集体建设用地流转方面的具体实践案例，包括流转项目、政策实施等，总结成功经验和存在问题，从实际案例中获取第一手资料和实践经验。对比分析法，对苏州和广东的集体建设用地流转模式、政策措施、流转效果等进行对比分析，找出两地的差异和共性，为提出针对性的建议提供依据。

本研究的创新点主要体现在以下两个方面：一是研究视角创新，从苏州和广东两个经济发达且在集体建设用地流转方面具有典型性的地区进行对比研究，分析不同地区在经济发展水平、产业结构、政策环境等因素影响下，集体建设用地流转的特点和差异，为其他地区提供多样化的参考模式。二是研究内容创新，不仅关注两地集体建设用地流转的现状和问题，还探讨两地在集体建设用地流转中的协同发展可能性和