房屋买卖税费承担法律规定.docxVIP

房屋买卖税费承担法律规定

买房卖房，对普通家庭来说是人生大事。一套房子可能承载着新婚夫妻的安居梦，可能是老人为子女准备的“底气”，也可能是创业者置换资金的重要资产。在这场涉及数十万甚至数百万资金的交易中，除了房价本身，税费往往是双方最关心的“隐性成本”——谁该交？交多少？万一政策变了怎么办？这些问题若处理不当，轻则引发争吵，重则对簿公堂。本文将围绕房屋买卖中常见的税费种类、法律对承担主体的规定、实务争议及解决思路展开，希望能为正在或即将参与房屋交易的您，点亮一盏“法律明灯”。

一、房屋买卖涉及的主要税费种类：先认清“钱花在哪儿”

要弄清楚税费由谁承担，首先得知道交易中可能产生哪些税费。不同性质的房屋（如商品房、二手房、经济适用房）、不同交易阶段（新房买卖、二手房买卖）、不同持有时间（是否满2年、满5年），涉及的税种和税率都可能不同。我们先从最常见的二手房买卖入手，梳理主要税费类型。

（一）契税：买房人绕不开的“入门税”

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受方（即买方）征收的一种财产税。简单说，只要房子从原房主名下过户到你名下，你就得交契税。根据《契税法》规定，契税税率为3%-5%，但实际执行中各地会根据实际情况给予优惠。比如个人购买家庭唯一住房（面积90平方米及以下），税率可降至1%；90平方米以上的，税率1.5%。如果是第二套改善性住房，90平方米及以下税率1%，90平方米以上2%（北上广深暂不执行二套优惠）。需要注意的是，契税的计税依据是房屋的成交价格，但如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关有权核定计税价格。

举个通俗例子：小王买了一套80平方米的二手房，是家庭首套房，成交价200万元。那么他需要缴纳的契税就是200万×1%=2万元。如果这套房是他的第二套房，税率则是1%（假设当地执行二套90平以下优惠），同样交2万元；但如果是100平方米的二套房，税率2%，就得交4万元。

（二）增值税及附加：“满2年”是关键门槛

增值税原称“营业税”，2016年营改增后调整为增值税。简单说，就是对房屋交易中增值部分征税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深的非普通住房除外，需按差额征收）。

这里的“附加”指的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，通常是增值税的12%（市区）。比如一套不满2年的房子售价300万元，增值税就是300万÷（1+5%）×5%≈14.29万元，附加税约14.29万×12%≈1.71万元，合计约16万元。如果房子满2年，这部分费用就省了。所以在二手房交易中，“满2年”“满5年”常被中介重点标注，因为直接关系到税费成本。

（三）个人所得税：“满五唯一”可免征的“大头”

个人所得税是对卖房人取得的所得征收的税。根据《个人所得税法》，财产转让所得应缴纳20%的个人所得税，计税依据是转让收入减除房屋原值、合理费用后的余额。但实际操作中，为了简化征管，很多地方采用核定征收，即按房屋成交价的1%-3%征收（多数城市是1%）。

不过，这里有个重要优惠：如果卖房人出售的是家庭唯一住房且持有时间超过5年（即“满五唯一”），可以免征个人所得税。比如张阿姨卖了一套“满五唯一”的房子，成交价350万元，原本按1%核定需交3.5万元个税，但因为符合条件，这3.5万元就不用交了。反之，如果房子不满5年或不是唯一住房，就需要缴纳。假设按1%核定，350万的房子就要交3.5万元。

（四）印花税：容易被忽略的“小税种”

印花税是对经济活动中签订的应税凭证征收的税。根据《印花税法》，房屋买卖属于“产权转移书据”，税率为价款的0.05%。但为了减轻个人住房交易负担，目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。也就是说，普通个人之间的二手房买卖，印花税通常不用交，但如果是企业卖房或购买非住房（如商铺），则需要缴纳。

（五）土地增值税：主要针对“非普通住房”和“炒房”行为

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其增值额征收的税。对于个人销售住房，根据现行政策暂免征收土地增值税，所以普通住宅交易中一般不会涉及。但如果是转让商铺、写字楼等非住宅，或者个人转让的是别墅等非普通住房且增值额较高，就需要按四级超率累进税率（30%-60%）计算缴纳。

二、税费承担的法律原则：法定与约定的“双重约束”

知道了要交哪些税，接下来最关键的问题是：这些税到底该由买方还是卖方承担？很多人可能觉得“谁受益谁承担”，但法律上有更明确的规则——法定纳税义务人与合同约定的“双重逻辑”。

（一）法定纳税义务人：税法明确“该谁交”

我国《税收征收管理法》第四条规定：“法律、行政法规规定负有纳税义务的单