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言
解
么
第一部分
避开弯路，认清某省市场
一、项目基本情况分析
地段
项目位于位于北京西部门头沟
区永定镇万佛堂村某省市场发
展较为滞后，整体消费水平低，
群数量及消费能力难以支撑区
域型商业项目的运营。
交通
依靠公交、地铁系统的低端消
费群到达本项目不够便捷。
至市区车程仅20分钟，对有车
的中、高端消费群体具有一定
吸引力。
一、项目基本情况分析
环境
地块以坡地为主，山势平缓，有利
于新型休闲娱乐项目的建筑开发，
不利于景观开发。
染源少，空气明某省市区，对于追
求健康生活的高端人群有很大吸引
力。
一、项目基本情况分析
景观
童子山、万佛山的枫林区自然景观和万
佛寺、古村遗址等人文景观位置较为集
中，没有形成完整的景观链条。
进入景观区后，人行往返约为1小时，
相对可观景面较小，产业园难以形成以
现有景点为主的旅游区，需大量人工景
观补充。
二、项目分析结论
项目环境、地段对高端客群有很强吸引力；
受交通情况影响项目不支撑针对中、低消费群的集中型商业；
项目现有景观难以形成完整的景观链条，需大量人工景观补充。
三、项目定位分析
项目前期定位
文化、民俗、景观+商务会所+商业街+文化产业园
主要业态为：
明清古商业街
三级塘坝景区
佛教文化+红叶观赏景区
别墅式文化产业园
五星级高档商务会所
本次报告需要商榷的是以上各业态的细分定位延展及占本项目的比例。
因定位涉及业态较多，报告将不罗列某省市场调研数据，如有需要可分项提报。
二、项目定位分析
客群定位分析：项目的四种业态需要三类客群支撑
高、中、低三类客户可能均有兴趣光顾，但街区需
明清古商业街(购物)要人流量的支撑，中、低端客户将成为主要客群。
(12米进深*2*500米长=12000平方米)
三级塘坝(景区)景区同样需要人流量的支撑，中、低端客户将成为主
佛教文化+红叶观赏(景区)要客群。
此业态且标客群为商务人群。商务人群虽然也是普通大
别墅式文化产业园(办公)众中的一员，但因办公需求对产品及配套的要求与休闲、
购物等需求不同，因此不能与普通客群混为一谈。
五星级高档商务会所
目标客群为高端客群。
(休闲娱乐/配套)
二、项目定位分析
四种业态形成的产业链
三级塘
佛教文坝景区
化景区明清古商业街
五星级高档商
红叶观赏景区别墅式文化
产业园务会所
从上图可以看出，观景、购物为本项目的重点业态；
别墅式文化产业园与五星级高档会所与本产业链的关系不够紧密。
四、定位分析结论
定位将导致中、低端客群成为本项目的主要客群；
别墅文化式产业园的商务定位，因企业办公对于地段及形象的要求不适合本
项目，建议进行调整，调整方向建议在后面详细介绍。
五星级高档会所的定位与本项目主流客群定位不匹配，需考虑调整。
如无具特殊吸引力的商业入驻，建议明清古商业街尽量控制建筑体量。
五、终合性结论
四类业态均属建设运营对较长的业态，受地段及环境影响在期房阶段实现销
售的可能性较低，需要开发商有充足的资金准备。
项目受高端客群青睐的环境、交通优势未得到充分开发。
项目定位实现的将是一个普通的人工商业景区，与拓寺等知名景区相比不具
竞争优势。
第二部分
充分利用项目
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