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住宅租赁事务转租协议指南

概述

本指南旨在为住宅租赁事务中的转租行为提供法律和实务参考。转租是指承租人将租赁房屋的部分或全部出租给他人的行为，根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，出租人通常需要同意转租，但存在例外情形。本指南将从协议要素、注意事项、法律风险等方面进行阐述。

一、转租协议的基本要素

1.核心条款

转租主体：明确转租人和受转租人的基本信息（姓名/名称、XXX号/统一社会信用代码、联系XX等）。

原租赁合同信息：原出租人、承租人、租赁房屋地址、租赁期限、租金等。

转租范围：

明确转租的房屋范围（如整间或部分区域）。

是否可再次转租（一般需原出租人书面同意）。

转租租金：

转租租金的确定方式（固定、浮动等）。

是否需向原出租人支付超出部分（通常无偿转租金归转租人）。

租赁期限：

未超过原租赁合同剩余期限。

是否需与原出租人协商延长或变更。

2.特别约定

优先权：受转租人是否享有优先承租权（根据《民法典》仅限于房屋租赁）。

违约责任：明确转租人违约（如擅自提高租金、损害房屋）时的赔偿责任。

退出机制：提前解约的条件、通知期限、解约补偿等。

二、签订前注意事项

1.原出租人同意

书面形式：原出租人同意转租必须采用书面形式（《民法典》第722条）。口头同意无效。

同意条件：

原出租人可要求明确转租用途、期限、租金等事项，拒绝不合理的条款。

原出租人有权解除转租合同（如发现转租人违规）。

2.合法性与合规性

租赁用途：不得违反原租赁合同约定的用途（如商业用途住宅不得转租给个人）。

禁止行为：禁止利用转租扩大经营规模（余额出租属于违法转租）。

3.风险评估

房屋安全：受转租人需确保使用方式不影响房屋主体结构。

群租责任：若转租人违规群租（改变户型、增加居住人数），将承担治安及行政责任（如《办法》第35条）。

三、法律风险及防范

1.常见风险

无权转租：转租未经原出租人同意，导致合同无效。

超范围转租：超出原合同约定区域或违反规定分租（如上海《办法》规定“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室”不得出租供人居住）。

连带赔偿责任：

转租人擅自涨租：原出租人可解除合同并索赔（上海《办法》第34条）。

物业交涉纠纷传导导致违约：转租人需对原出租人承担责任。

2.防范建议

留存授权文件：务必索取并存档原出租人亲笔签署的《同意转租函》。

录音录像备案：重要条款通过多方录音录像的方式加强对约。

限制转租租金：在协议中明确转租租金上限（不得高于原合同约定加合理浮动）。

四、争议解决机制

优先协商：通过书面函件或面谈方式沟通解决。

调解：向所在社区居委或租赁行业协会寻求调解（如北京街道司法所）。

诉讼：

管辖法院：原租赁合同履行地或被告住所地法院。

核心法律依据：合同法（原）№722条、租赁合同条款约定。

五、常用附件清单

原租赁合同复印件（关键页）

原出租人同意转租书面文件（签字按手印）

房屋设施清单与照片（交验时双方签字）

水电煤气等费用托管协议（如适用）

六、特殊地区补充规定

地区

重点条款

上海

余额出租即违法转租，群租房处罚（可罚款5万）；物业备案要求

北京

分租人数限制（人均最小居住面积不低于5平米）；转租租金备案

深圳

短租转租需额外备案；租金指导价上限

编制单位：法律事务研究中心

版本更新：2023年修订版

住宅租赁事务转租协议指南（1）

一、定义与目的

本协议旨在明确双方在住宅租赁事务中的权利和义务，确保转租行为的合法性和顺利进行。

二、转租方（以下简称“甲方”）

姓名：[填写甲方姓名]

XXX号码：[填写甲方XXX号码]

联系XX：[填写甲方联系XX]

三、接收方（以下简称“乙方”）

姓名：[填写乙方姓名]

XXX号码：[填写乙方XXX号码]

联系XX：[填写乙方联系XX]

四、转租内容

甲方同意将其所拥有的位于[具体地址]的住宅房屋（以下简称“租赁物”）转租给乙方使用。

租赁物的建筑面积为[填写面积]平方米，户型为[填写户型]，结构为[填写结构]。

租赁期限自[填写起始日期]起至[填写结束日期]止，共计[填写年限]年。

租赁物内设施设备清单如下：[填写设施设备清单]。

甲方保证租赁物符合国家有关安全、环保、卫生等方面的规定，并承担相应的责任。

五、租金及支付方式

租金标准为每月[填写金额]元，乙方应按月支付给甲方。

租金支付方式为[填写支付方式]，如银行转账、现金等。

乙方应在每月的第[填写日期]日前将租金汇入甲方指定的账户。

若乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金按未付租金的[填写比例]%计算。

六、押金及退还

乙方应在签订本协议时一次性支付押金[填写金额]元，作为履行本协议的担保。

租赁期满且乙方已结清所有费用后，甲方应在[填写时间]内无息退还押金给乙方。

若乙方违约或损坏租赁物，甲方有权从押金中