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物业服务合同签订履行规定

一、概述

物业服务合同是业主或业主委员会与物业服务企业之间就物业的管理、维护、服务等事项达成的协议。规范的合同签订与履行对于维护双方权益、保障物业正常运行至关重要。本规定旨在明确物业服务合同的签订与履行流程、关键条款及注意事项，确保合同管理的专业性和有效性。

二、合同签订前的准备

（一）明确合同主体

1.业主或业主委员会作为委托方，需确认其合法授权。

2.物业服务企业需具备相应资质，如物业服务企业资质证书、营业执照等。

（二）收集必要资料

1.物业基本情况：包括物业类型（住宅、商业等）、面积、设施设备清单等。

2.服务内容：明确物业服务范围，如保洁、安保、绿化、维修等。

3.市场行情参考：可参考同类物业的服务费用标准。

（三）协商核心条款

1.服务内容与标准：细化服务项目及质量要求，如保洁频率、绿化养护标准等。

2.费用与支付方式：明确服务费构成（基础服务费、特约服务费等）及支付周期（月付、季付等）。

3.双方权利义务：清晰界定违约责任及争议解决方式（协商、仲裁等）。

三、合同签订流程

（一）起草合同

1.委托方（业主/业主委员会）提供需求清单。

2.物业服务企业根据需求及行业规范拟定合同草案。

3.双方逐条审核，确保无遗漏或歧义。

（二）审核与签署

1.委托方聘请法律顾问（可选）对合同进行合规性审查。

2.物业服务企业盖章，法定代表人或授权代表签字。

3.委托方盖章或业主代表签字，确保代表权合法。

（三）备案与归档

1.合同需报送物业管理区域备案（如当地要求）。

2.双方各执一份原件，电子版备份存档。

四、合同履行要点

（一）服务执行管理

1.物业服务企业需按合同约定提供服务，建立服务日志。

2.定期（如每月）向业主公示服务情况，接受监督。

3.设立服务反馈渠道，及时响应业主需求。

（二）费用收取与使用

1.按合同约定周期收取服务费，提供正规发票。

2.收取的费用需专款专用，用于物业服务项目，建立透明账目。

3.重大支出需经业主委员会（如约定）同意。

（三）沟通与协调

1.定期召开业主代表会议（如每年一次），讨论合同履行情况。

2.遇服务争议时，优先协商解决，保留沟通记录。

五、合同变更与终止

（一）变更流程

1.书面提出变更申请，说明变更原因及内容。

2.双方协商一致后，签订补充协议。

3.补充协议需按原合同备案流程存档。

（二）终止条件

1.合同期满且未续签。

2.一方严重违约（如服务不达标经整改无效）。

3.法定终止情形（如物业被征收等）。

（三）终止后的交接

1.物业服务企业需完成资料、设施设备的移交。

2.结清未付费用，完成财务审计。

3.建立服务评价机制，记录合同履行效果。

六、注意事项

（一）避免模糊条款

1.避免使用“尽量”“按时”等主观性表述，采用量化标准（如“每日清洁公共区域”）。

2.明确违约责任金额或计算方式（如逾期收费比例）。

（二）定期审查

1.建议每年对合同进行一次合规性审查，及时调整不适用条款。

2.关注行业新规变化，同步更新合同内容。

（三）风险防范

1.物业服务企业需购买相关责任险（如意外险），降低运营风险。

2.业主方需保留服务不合格的证据（照片、视频等），便于维权。

七、服务质量监控与评估

（一）建立监控机制

1.业主监督：设立业主意见箱或线上反馈平台，定期收集服务评价。

2.管理巡查：物业服务企业每日安排项目经理巡检，记录服务盲区。

3.第三方评估（可选）：引入独立机构（如行业协会）进行年度服务质量测评。

（二）评估标准细化

1.保洁服务：明确公共区域（楼道、电梯、绿化带）的清洁频次与标准，如垃圾分类及时率需达95%以上。

2.安保服务：量化门岗值守（如24小时值班）、巡逻频次（如住宅区每小时一次）、监控设备完好率（100%）。

3.维修服务：设定响应时间（如接到报修后2小时内到场）、修复完成时限（如防水工程48小时内完成）。

（三）整改与奖惩

1.对评估发现的问题，物业服务企业需制定整改方案（包含时间表、责任人）。

2.整改结果需向业主公示，并提交复评申请。

3.对于连续3次评估不合格的，业主委员会可依据合同条款要求扣减服务费或解除合同。

八、特殊情况的应对

（一）自然灾害处理

1.制定应急预案：合同中需包含台风、暴雨、地震等灾害的应对流程。

2.灾前准备：提前检查设施设备（如排水系统、应急照明），储备应急物资（如沙袋、手电筒）。

3.灾后行动：及时清理淤泥、排查安全隐患，恢复基本服务（如供水、供电）。

（二）设施设备维修升级

1.大型设备维护：明确电梯、空调等关键设备的保养周期（如电梯每年2次专业维保）。

2.技术升级：如引入智能门禁系统，需经业主大