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企业所得税交流学习

交流提纲房地产开发企业企业所得税概述房地产开发企业收入确认的主要政策规定房地产开发企业扣除项目的主要政策规定为纳税人服务为国家税收服务房地产开发企业取得发票的注意事项房地产开发企业主要的备案事项

第一部分房地产开发企业所得税政策概述内资房地产企业所得税政策演变企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定01为纳税人服务为国家税收服务02

企业所得税（；按一般企业征税）→国税发[2003]83号（2003年7.1；预售收入按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额，完工后将差额并入当期应纳税所得额）→国税发[2006]31号（将预计营业利润额改为预计毛利额，方法类似）→国税发[2009]31号（；统一了内外资企业房地产企业所得税的政策和征收方法，也对成本核算对象的确定原则以及核算方法作了详细规定，使其更加规范并具有操作性）?第一部份房地产开发企业所得税政策概述一、内资房地产企业所得税政策演变

二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（一）、企业所得税的一般规定1、征收方法：查账征收和核定征收2、查账征收企业计税原理（1）、按年征收、分期预缴、汇算清缴、多退（或抵）少补（2）、年应纳税额＝年应纳税所得额×适用税率—减免税额—抵免税额（3）、应纳税所得额＝应税收入（总收入—不征税收入—免税收入）—扣除项目金额（包括应税收入相关的成本、费用、税金和损失，也包括加计扣除）—亏损弥补额＝利润总额＋纳税调整增加额—纳税调整减少额—亏损弥补额第一部份房地产开发企业所得税政策概述

二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（一）、企业所得税的一般规定3、政策规定（1）、收入分为应税收入、不征税收入、免税收入。（2）、扣除项目应当符合相关、真实、合理、权责发生制及划分收益性支出和资本性支出等原则。具体的扣除项目，凡没有行业特殊规定的（也即国税发[2009]31号未提及或虽规定不冲突），应按企业所得税法及实施条例的规定进行税务处理：如不允许扣除项目；捐赠、招待费、广告和宣传费、利息支出、工资附加费、资产税务处理等；税收优惠按税法规定（包括免税、加计扣除）第一部份房地产开发企业所得税政策概述

二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法1、完工开发产品条件完工的标志（除土地开发之外）为下列条件之一：（1）、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）、开发产品已开始投入使用。（3）、开发产品已取得了初始产权证明。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。第一部份房地产开发企业所得税政策概述

二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法2、销售未完工产品的计算方法（1）、企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。季度预缴也应按预售收入预计毛利额并入利润总额中缴纳企业所得税。（2）、开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（3）、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。第一部份房地产开发企业所得税政策概述

二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法3、明确了公共配套设施的扣除原则在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施按以下原则进行税前扣除：（1）、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用作为公共配套设施费税前扣除。（2）、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第一部份房地产开发企业所得税政策概述

二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（二）、根据行业特