房地产-房地产行业专题研究：收储一周年回顾：身负重任，升级可期-广发证券[郭镇,李怡慧]-20250921【22页】_JQ98.pdfVIP

[Table_Page]行业专题研究|房地产

2025年9月21日

证券研究报告

[Table_Title]

房地产行业

收储一周年回顾：身负重任，升级可期

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分析师：郭镇分析师：李怡慧

e_Author]SAC执证号：S0260514080003SAC执证号：S0260524040001

SFCCE.no:BNN906SFCCE.no:BVI219

021021

guoz@liyihui@

[Table_Summary]

核心观点：

⚫8月以来政策频率加快，Q4为历年政策落地高峰期。21年下行周期以来，每年Q4都为新政策落地高峰期。

21年9月中央对地产融资态度转向，提出“两个维护”表态。22年“930”首套房贷利率调节机制、换购二手

个税优惠等组合拳出台，11月“第二支箭”扩容、“央行16条”出台、股权融资重启。23年“831”首付及二

套房贷利率下调，存量房贷利率下调。24年“924”二套首付下调、存量房贷利率再下调、收储支持增强。今年

8月国常会再提止跌回稳，北上深限购放松，政策频率加快，预计25Q4新政策落地概率较大，托底地产需求。

⚫收储进展加快，进一步大规模落地需要长期资金支持。收储起源于24年4月政治局会议“消化存量”的表态，

由于一开始推进的二手房“以旧换新”效率较低，在24年“517”新政后转向新房收购及土地回购。存量房收储

主要由保障性住房再贷款及专项债支持，落地不多，主要为缺乏长期资金。保障性住房再贷款央行贴息最长5

年，除非收储折扣压低，否则保租房运营项目难以盈亏平衡。专项债期限10年-30年，期限较长，但规模受限

于各地专项债额度分配。土地回购由专项债支持，今年以来土地回购专项债发行超5000亿元，且6月以来规

模上行，项目落地较快，土地回购主要问题在于80%以上资金投向城投，对地产拉动有限。未来更长期限的中

央资金补充、更灵活的地方平台考核机制将助力收储工具功能的发挥，给地产行业带来增量资金。

⚫常规政策失效，非常规政策中收储着力点较强。地产政策工具分为常规与非常规两类。常规政策主要包括降低

成本政策首付利率下降及放松限制政策限购放松认房认贷政策，常规政策局限在于刺激效果会逐渐减弱。08

年周期仅首付、利率下调政策，就可在一年内扭转市场走势；14-16周期，首付、利率下调政策需搭配大规模

限购解除使用，且连续多次中央政策刺激，才在两年左右稳住市场，后期靠PSL放量推升市场；本轮周期常规

政策的刺激效果持续时间更短，且空间有限。在此情况下，23年中央开始转向非常规政策城改及收储，城改政

策及资金框架已较完善，但由于城改本身周期长、难度高，落地有限，收储目前相对有着力点且见效快，或将

成为Q4的主要政策发力方向。

⚫信心是恢复关键，看好地产板块投资机会。市场景气仍处下行通道，国常会表示要“采取有力措施巩固房地产

市场止跌回稳态势”，北上深也率先进行四限放松激发市场信心，展望Q4，非常规政策中收储增量长期资金及

考核方式的调整或成为重点发力方向，供需两侧政策的持续发力共同稳定市场预期，加大达成“止跌回稳”目

标概率。目前板块估值处于历史低位，Q4可能政策带来的信心改善将带来估值修复，看好地产板块投资机会。

⚫风险提示。未来基本面表现不及预期；未来融资环境收紧；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。

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