小商品城调研报告.docxVIP

小商品城调研报告

西安loft产品调研报告

北京合晟尚圆房地产顾问有限公司西安分公司2010-7-18

一、loft产品的发展

1、loft起源与发展

loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。

20世纪40年代loft居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国loft作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式。

2、loft定义loft的概念：

loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。

loft的定义。高大而开敞的空间，上下双层的复式结构;流动性，户型内无障碍;透明性，减少私密程度;开放性，户型间全方位组合;艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。

loft的相关产品。soho，是英文[smallofficehomeoffice]的头一个字母的拼写，就是[小型办公、家里办公]的意思。音译是苏豪，soho是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。在房地产的soho是指具有自由办公的空间。

3、西安loft发展轨迹

2004年，loft产品在西安问世，最早的应该是城西的上城loft，之后由东尚地产在城东推出的东尚loft、城南小寨的一又二分之一公寓，等项目相继推出loft产品。2008年电视连续剧《奋斗》的热播，loft产品更是引起了更多年轻的置业者的注意。一些品牌地产公司项目相继推出了loft产品，如绿地soho同盟、紫薇尚层、公园天下·观邸、

大唐世家·520等。

4.loft政策法规

层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。住

宅立项的loft，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。

二、西安loft产品分析

1、loft产品分布：在售项目展示：

loft产品分布特征

①楼盘多位于高新科技开发区。②楼盘多紧邻地铁沿线，交通便利。③年轻客户群较多的区域。

④多数为大型楼盘中的一个组团。

2、西安loft产品分析

目前，西安在售楼盘共381个，loft在售项目9个，所占比例只有2.3%。在西安物业形态中，loft产品供应量不大，属于市场稀缺品种。其中商业项目2个，住宅项目7个。XX县区域在售loft项目3个，高XX县区域在售loft项目6个。7个项目为毛坯房交房，2个项目为精装修交房，装修标准为1500元/㎡。橡树街区、紫薇尚

层、尚品国际项目以销售至尾盘，所剩房源不多。

3、物业形态及楼层分布分析：物业形态展示：

物业形态解析

a、在售loft项目产品业态均为高层建筑，层高为14层-20层之间，整体高度为96米-108米之间，达到国家标准高层建筑100米的限制。

b、在售loft项目土地使用年限50年、70年两种，以50年的居多。c、在售loft项目楼层高在4.8米-5.4米之间，

5.4米居多。去除装修吊顶及一二层

之间的隔板的高度，loft单层层高可控制在2.3米-2.6米之间，略低于国家规定的2.8米层高。多数产品下层的层高略高于上层，以满足下层作为主要活动空间的舒适度。

d、在售loft住宅项目以小地块、点式楼形式出现，基本保持一梯5户，户型变化灵

活，较大的提高土地的使用率。

4.户型比较分析：户型分配详图

户型比较解析

a、loft户型上下都要兼顾，重要考虑的是上下高度配合的问题，在售loft项目现在

比较流行的是客厅挑空。整体看来户型立体感较强，空间可以随意设计。b、在售loft项目户型产品采用动静分区，一楼为活动区域（厨房、客厅，二楼休

息区域（卧室、书房，较大的提高使用舒适度。

c、因其户型的特殊性，卫生间设置较为关键。loft小户型一