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消防设施维修整改方案

一、项目概况

（一）建筑基本信息

本项目为商业办公综合体建筑，位于城市核心商业区，总建筑面积45000平方米，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，地下2层，地上20层，建筑高度85米，属于一类高层建筑。地下1-2层为机动车停车场及设备机房，建筑面积12000平方米；地上1-5层为商业营业厅，涵盖零售、餐饮等业态，每层建筑面积约3000平方米；6-20层为甲级写字楼，标准层面积1800平方米。建筑于2010年建成并投入使用，至今已运行14年，期间仅进行过3次消防设施常规维护，未开展系统性大修改造。

（二）消防设施整体现状

建筑现有消防系统涵盖火灾自动报警系统、消防给水及消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示系统、灭火器配置六大类核心设施。2024年9月，由第三方消防技术服务机构开展的专项检测显示，各系统均存在不同程度的老化、损坏及功能失效问题，其中火灾自动报警系统故障点位达23处，消防水系统管网漏水点7个，防排烟系统风机运行效率下降40%，整体设施完好率仅为62%，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014，2024年版）要求，存在重大消防安全隐患。

（三）整改背景与紧迫性

2024年1月新修订的《建筑设计防火规范》明确要求既有高层建筑消防设施完好率需达到98%以上，且需具备与使用功能匹配的联动控制能力。本建筑因设施老化，2024年第二季度已发生3起火灾探测器误报事件，其中1起导致商业区域误启动排烟系统，造成直接经济损失1.2万元。同时，辖区消防救援机构在年度监督检查中下达《责令限期改正通知书》（X消限改〔2024〕第087号），要求于2025年1月31日前完成全部隐患整改。鉴于建筑内日常驻留人员超2000人，且商业区域为人员密集场所，消防设施维修整改工作已迫在眉睫。

二、现状排查与问题分析

（一）排查工作开展情况

本次排查由建设单位牵头，联合施工单位、监理单位及第三方检测机构组成专项排查小组，于2024年9月15日-25日实施全面检测。采用仪器检测+人工核查+系统联动测试的三维排查模式：使用JX-300型火灾探测器测试仪、XYL-200管道压力检测仪等专业设备对1200余个点位进行量化检测；组织6名持证消防工程师对设备安装规范性进行逐点核查；模拟3处典型火灾场景开展系统联动试验，完整记录各设施响应状态。排查过程形成《消防设施隐患排查记录表》8份，拍摄问题点位照片43张，建立了全系统隐患台账。

（二）各系统核心问题梳理

1.火灾自动报警系统

探测器故障：商业区域128个点型感烟探测器中，32个存在灵敏度下降问题（测试值低于0.8dB/m），15个出现持续误报，主要集中在餐饮区上方，因油烟附着导致探测元件失效；地下车库26个点型感温探测器已超过8年使用年限，响应时间延长至12秒（规范要求≤6秒）。

线路问题：6-12层报警回路线路绝缘电阻值仅为0.5MΩ（规范要求≥20MΩ），经剥开线路检查，发现导线绝缘层因长期受潮出现老化开裂，存在短路风险；18处线路接头未采用压接端子，直接扭接后未做绝缘处理，已出现氧化锈蚀。

主机功能缺陷：消防控制室报警主机第3、5回路板损坏，导致8-10层、16-18层报警信号无法上传；联动控制器逻辑程序未更新，无法实现排烟风机启动与防火卷帘下降的同步控制；备用电源续航时间仅为18分钟，低于规范要求的30分钟。

辅助设备失效：12个手动报警按钮玻璃破碎后未及时更换，4个声光报警器因线路故障无报警输出，消防控制室图形显示装置无法显示地下层设备位置信息。

2.消防给水及消火栓系统

消防水泵异常：地下水泵房2台主用消防水泵（XBD10/30-150L）启动电流波动范围达30A-85A，超出正常范围（45A±5A），经拆解检查发现叶轮存在严重磨损，间隙达2.3mm；水泵控制柜内12个继电器触点烧蚀，3个交流接触器无法吸合，导致1台水泵无法自动启动。

管网问题：系统静压测试显示，3层、15层管网存在明显压力降，每小时压降0.12MPa，通过声波探测定位7处漏水点，其中4处为管道接口密封失效，3处为DN100管道因腐蚀出现穿孔（最大孔径3mm）；商业区域28处管道吊架间距达3.5米（规范要求≤2.5米），导致管道下垂变形，影响水流稳定性。

消火栓设施缺损：23个消火栓箱内缺少消防水带接口，18个水枪出水口存在变形；12个室外消火栓阀杆锈蚀严重，无法完全开启，其中3个阀瓣密封失效导致常流水