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建筑设备维护保养规范指南

建筑设备是保障建筑物正常运行、提升使用功能与舒适度的核心基础设施。科学、系统的维护保养工作，不仅能有效延长设备使用寿命、降低故障率、确保运行安全，更能显著提升建筑的整体运营效率与能源利用水平。本指南旨在提供一套全面、实用的建筑设备维护保养规范，以期为相关从业人员提供专业指导。

一、维护保养的基本原则

建筑设备维护保养工作应遵循以下基本原则，以确保其有效性与可持续性：

1.预防性为主，corrective为辅：强调通过定期检查、清洁、润滑、调整等预防性措施，主动消除潜在故障隐患，将故障消灭在萌芽状态，而非被动等待故障发生后再进行维修。

2.安全性优先：所有维护保养操作必须以保障人身和设备安全为首要前提，严格遵守安全操作规程，落实安全防护措施。

3.系统性与全面性：维护保养工作应覆盖建筑物内所有主要设备系统，制定全面的维护计划，避免遗漏。同时，要考虑各设备系统间的关联性与相互影响。

4.规范性与标准化：制定统一的维护保养流程、技术标准和质量要求，确保操作规范、记录完整、质量可控。

5.经济性与高效性：在保证维护质量的前提下，合理规划资源投入，优化维护策略，追求最佳的投入产出比，提高维护工作效率。

6.技术适配性：根据设备的类型、型号、使用年限、运行状况及技术发展趋势，采用适宜的维护技术和方法。

二、维护保养体系的构建

一个完善的建筑设备维护保养体系是确保各项工作有序开展的基础，其核心要素包括：

1.组织架构与职责分工：明确设备管理部门及相关人员的职责，如设备主管、维护工程师、技术员、操作技工等，确保责任到人，各司其职。

2.基础资料管理：建立健全设备台账，包括设备名称、型号规格、制造商、安装日期、技术参数、随机文件、历次维护保养记录、维修记录等。

3.维护保养计划体系：

*日常巡检计划：针对关键设备和系统，制定每日或每周的巡检内容与标准。

*定期维护计划：根据设备特性和运行状况，制定月度、季度、年度等不同周期的预防性维护计划。

*专项维护计划：针对季节性变化（如夏季供冷前、冬季供暖前）、设备特殊性或特定故障模式，制定专项维护方案。

4.技术标准与操作规程：为各类设备制定详细的维护保养技术标准和安全操作规程，作为维护工作的技术依据。

三、主要设备系统的维护保养要点

（一）暖通空调系统（HVAC）

暖通空调系统是影响建筑室内环境舒适度的关键，其维护保养应重点关注空气处理、热交换效率及能耗控制。

1.空气处理机组（AHU）与新风机组（FAU）：

*日常巡检：检查风机运行有无异响、振动；风压、风量是否正常；过滤器压差；温湿度传感器读数；各阀门状态。

*定期保养：

*清洁或更换空气过滤器（根据压差或周期）。

*清洁换热器盘管（翅片），去除积尘和杂物，检查有无泄漏。

*检查皮带松紧度，必要时调整或更换；轴承座润滑。

*检查加湿器运行状况，清洁加湿罐或加湿介质。

*检查风阀、水阀的动作灵活性，进行必要的调整和润滑。

*专项保养：对表冷器、加热器进行打压检漏；对控制系统进行校准和功能测试。

2.冷水机组与热泵机组：

*日常巡检：监测机组运行参数（蒸发温度/压力、冷凝温度/压力、进出水温度、电流、电压等）；检查油位、油压、有无泄漏；听运行声音是否正常。

*定期保养：

*清洁冷凝器（如水冷式的铜管清洗，风冷式的翅片清洁）。

*检查制冷剂充注量，必要时进行补充或泄漏检测。

*更换或过滤润滑油，清洁油过滤器。

*检查电气连接、控制元件及安全保护装置的有效性。

*年度保养：由专业技术人员进行全面的性能测试、参数调整及系统优化。

3.冷却塔：

*日常巡检：检查风机运行、水位、水质、有无漂水、填料有无破损。

*定期保养：

*清洗集水盘、填料、布水器。

*检查风机叶片、皮带、轴承，进行润滑或更换。

*检查补水阀、溢水阀功能。

*根据水质分析结果，进行加药处理，控制军团菌等微生物滋生。

4.末端设备（风机盘管、暖气片等）：

*日常巡检：检查运行噪音、出风口温度、有无漏水。

*定期保养：清洁回风过滤网、翅片；检查阀门开关灵活性；风机盘管轴承润滑；对暖气片进行排气。

（二）给排水系统

给排水系统保障建筑的用水需求与废水排放，其维护保养重点在于确保水质安全、供水稳定及排水通畅。

1.生活给水系统：

*日常巡检：检查水泵运行状况（声音、振动、电流、压力）；管网有无泄漏；各用水点水压是否正常；水箱（池）水位、水质。

*定期保养：

*清洁水箱（池）内壁、人孔盖、通气帽，进行水质检测。

*水泵解体检查、轴承润滑、密